西安兰桂坊

西安兰桂坊

商业类型：购物中心＋街区商业

商业面积：15.2 万㎡

商业楼层：B1至 4 层

停车位：913 个

项目地址：陕西省西安市高新区丝路科学城・中央创新区 CID 永安渠滨水核心段

一、项目总览

1.1 项目基础信息

西安兰桂坊，全称永安渠商旅文化街区・永安格韵坊，是香港兰桂坊集团全国规模最大落地项目，2025 年 1 月 15 日西安市政府、高新区与兰桂坊集团正式签约，为港陕商业战略合作标杆工程。

项目坐落西安高新区丝路科学城中央创新区（CID）永安渠滨水核心段，隶属西安首个文化滨水商业长廊永安渠商旅文化街区四大核心组团之一。

占地规模：约 73 亩

总建筑面积：15.2 万㎡，地上商业运营面积 8.8 万㎡

建设周期：2021-2028 年丝路科学城整体开发周期，项目主体已封顶，2025-2026 年集中交付入市

开发主体：西安高新区城市客厅开发建设有限责任公司

运营合作方：香港兰桂坊集团（LKF）

设计天团：伍兹贝格（室内）、大奕明亮（建筑）、物候设计（景观）、RDI 泛光照明、卓展机电、M.TP 标识等国际一线设计机构联合打造

1.2 品牌定位：兰桂坊 3.0 城市新生活方式乐园

区别于传统兰桂坊单一夜经济模式，西安项目升级兰桂坊 3.0 全新体系，以「讲好中国故事、荟萃国际元素、共赴美好生活」为核心基因，构建24 小时全天候滨水复合社交商业，打造西安唯一集科技、文创、娱乐、餐饮、潮玩、艺术、露营、电竞、二次元于一体的沉浸式城市活力目的地，定位西北国际化潮流消费地标、丝路夜经济标杆、科创人才社交主场。

1.3 整体规划：五大主题乐园全域业态布局

项目规划5 大主题乐园、19 大全新生活方式、6 大核心主题业态矩阵，分层分区打造差异化消费场景：

B1 松弛乐园 CHILL PARK：都市水岸松弛聚场，主打日咖夜酒、萌宠社交、创意市集

6# 星寰乐园 COSMOVERSUM PARK：次元潮玩宇宙空间，覆盖电竞、二次元、科技体验、露天娱乐

7# 艺术乐园 ART PARK：能量美学创意场，剧场、艺术展厅、潮流运动、露营骑行

8# 甄选乐园：高端国际餐饮、米其林特色、精品零售、策展空间

9# 摩登乐园 MODERN PARK：都市夜游核心，微醺酒吧集群、现场 LIVE、沉浸式娱乐

1.4 项目核心稀缺价值

水系稀缺：依托隋唐古永安渠原生水系，1.6 公里滨水商业带，西安独一无二临水开放式街区；

IP 稀缺：香港兰桂坊集团全国最大体量项目，成熟全球娱乐运营 IP 落地西北；

产业稀缺：扎根丝路科学城硬科技核心，绑定高净值科创人才消费；

模式稀缺：打破传统购物中心边界，开放式街区 + 多层立体空间 + 户外水岸场景，实现日间休闲、夜间娱乐双循环；

规划稀缺：CID 中央创新区唯一潮流文娱社交综合体，区域无同类竞品。

二、区域宏观分析（城市 + 高新区 + 丝路科学城 CID）

2.1 城市能级：西北国家级国际化大都市

西安为全国第四座双中心城市（国家综合科学中心 + 科技创新中心）、西北商业魅力 TOP1 城市、一带一路开放核心都市，城市基底消费承载力极强：

城市规模：全域面积 10588km²，2025 年常住人口 1316 万人；

经济实力：2025 年 GDP13902.67 亿元，社零总额 5721.21 亿元，消费市场持续扩容；

人才基底：62 所本专科高校，在校大学生 105.3 万，30 万 + 高校师生流动客群；

城市定位：国家明确建设国际化大都市，打造西北国际消费中心核心承载城市。

2.2 西安高新区：西北科创产业高地

高新区为西安经济核心增长极，高质企业、高净值人口高度聚集，商业消费购买力领跑西北：

商事主体超 22 万家，国家级高新技术企业 6115 家；

世界 500 强及跨国龙头企业 142 家入驻（华为、三星、中兴、大疆、爱立信、ABB 等）；

境内外上市挂牌企业 76 家，产业经济基础雄厚；

已交付百万方办公集群，管委会 8000 + 公职人员，海量企业白领常驻。

2.3 丝路科学城（CID 中央创新区）：项目核心承载板块

丝路科学城为高新区「三次创业」主阵地，规划总面积 220km²，计划总投资 5008.92 亿元，2021-2028 年分期落地，执行「一年见雏形、三年出形象、五年成规模、十年立新城」开发节奏。

（1）空间规划：一城二区十组团

全域划分中央创新区（50.5km²）、生态文创区（21.44km²）、硬科技产业区（149.1km²），下设 10 大产业组团（科创金融、国际社区、光电子、生物医药、新能源汽车、智能制造等），兰桂坊坐落科创金融组团，丝路国际金融中心核心位置，金融、科创、商务三重资源叠加。

（2）人口消费基底（权威测算数据）

丝路科学城 2025 年预估常住人口 72.7 万人，产业人口 22.72 万人；

CID 中央创新区 3 公里范围已交付 22 个住宅社区，15 万 + 家庭；全域规划 24 个住宅小区、2.3 万户，2025-2026 年集中交付入住；

产业人才：15.7 万优质产业人口，硕士及以上学历占比 45%，年均收入 10-40 万，高消费力、高社交需求；

高校客群：30 + 高校环绕（西北大学、陕师大、西工大、西安电子科大等），30 万 + 师生，日均流动人口超 15 万；

办公人群：10 万 + 科创办公白领，31-40 岁高净值职场人群占比 85%；

2026 年底区域新增家庭客群预估 19683 人，入住率稳步提升，消费持续释放。

（3）配套与交通红利

公建配套：紧邻西安大剧院、CID 规划展示中心、西安国际医学中心医院、管委会办公集群、西电科大；周边高端居住区成片落地；

轨道交通：近地铁 6 号线、规划地铁 12 号线，TOD 一体化规划；西太路主干道贯通，直达西安高铁南站（规划）；

生态廊道：永安渠水系、沣河绿道、金沙河绿廊环绕，景观资源独一无二；

商业联动：同片区联动华润万象滨荟中心、玫瑰 ONE、万汇广场，46 万方整体商业集群形成商圈合力，共享全域客流。

三、核心客群画像（精准消费支撑）

3.1 主力客群 1：科创高净值白领（31-40 岁，占区域核心消费 85%）

职业：华为、三星、比亚迪、中兴等世界 500 强研发、管理岗；金融、律所、设计院从业者；

学历：硕士及以上 45%，家庭年收入 20-40 万；

消费偏好：品质正餐、高端酒馆、艺术策展、潮流运动、商务宴请、周末微醺社交；

消费特征：消费力强、追求场景质感、高频夜间消费、重视社交属性。

3.2 主力客群 2：高校青年 Z 世代（18-25 岁，师生群体）

规模：30 万 + 在校本硕博，日均流动 15 万；

消费偏好：电竞、二次元、创意市集、日咖夜酒、露营骑行、平价潮流餐饮、沉浸式娱乐；

消费特征：时间充裕、社交需求旺盛、追逐网红潮流、打卡传播属性强。

3.3 补充客群：家庭居民、商务差旅、文旅打卡客

本地家庭：15 万 + 周边住宅住户，亲子、宠物友好、户外休闲、家庭聚餐需求；

商务客群：丝路科学城会议会展、企业商务接待，高端餐饮、特色酒吧、艺术活动需求；

城市文旅客群：西安年轻潮流打卡目的地，全城及周边城市青年目的性消费。

四、招商整体业态规划

整体遵循「日间休闲消费 + 夜间文娱社交」双主线，5 大主题乐园划分 6 大类核心招商业态，覆盖全时段消费场景，业态配比严格控制，避免同质化竞争。

4.1 六大核心主题业态（全域统筹）

日咖夜酒・微醺社交业态

招商品类：精品独立咖啡馆、特色清吧、威士忌吧、鸡尾酒廊、精酿啤酒馆、音乐 LIVE HOUSE、餐酒馆、米其林星级餐吧；

落地区域：B1 松弛乐园、9# 摩登乐园滨水一线铺位，水岸景观优先。

国际饕餮餐饮业态

招商品类：全球特色料理、高端融合菜、创意私房菜、海鲜自助、东南亚 / 日韩西餐、网红主题餐厅、高端礼宴中心；

落地区域：8# 甄选乐园、滨水首层临街商铺。

潮流文创与策展零售

招商品类：设计师集合买手店、潮牌集合、二次元 IP 门店、手作工坊、艺术画廊、策展展厅、文创周边、宠物生活集合店；

落地区域：6# 星寰乐园、7# 艺术乐园二层三层。

科技潮玩与沉浸式文娱

招商品类：专业电竞馆、VR/AR 科技体验、密室解密、剧本杀、二次元体验馆、露天光影娱乐、剧场演艺空间；

落地区域：6# 星寰乐园主力大铺，配套户外露天场地。

户外生活与潮流运动

招商品类：露营集合店、骑行装备、攀岩、飞盘、滑板潮流运动馆、户外休闲集合空间；

落地区域：7# 艺术乐园临水系户外区域。

创意市集与复合体验空间

招商品类：快闪策展空间、创意市集固定点位、花艺、香氛、美学集合、宠物友好服务空间；

落地区域：B1 松弛乐园下沉广场、永安渠滨水外摆区域。

4.2业态准入标准与招商政策

优先引进品牌：全国连锁头部餐饮、一线独立酒馆、知名电竞 IP、原创设计师品牌、米其林 / 黑珍珠餐饮、全国连锁潮流文娱品牌；

扶持新锐品牌：本土原创文创、独立咖啡馆、小众特色餐酒馆、青年潮流工作室，给予租金、装修补贴扶持；

经营时间支持：酒吧、LIVE、电竞等夜间业态可延长至凌晨 2-4 点，提供夜间配套照明、安保、宣传资源；

空间支持：滨水铺位、户外广场、下沉广场免费提供市集、快闪、主题活动场地，统一联动西安大剧院举办跨界艺术活动；

推广赋能：兰桂坊集团全国媒体矩阵、西安高新区官方宣传渠道、全域线上流量统一投放，全年策划「兰桂坊之夜」音乐节、潮流市集、二次元嘉年华等大型主题活动。

五、项目优势

城市战略红利：西安双中心、丝路科学城千亿级规划，高新三期城市封面商业，政策重点扶持国际化商业项目；

独家 IP 壁垒：香港兰桂坊集团全国最大项目，成熟全球娱乐运营体系，西北无同类竞品；

海量高净值客流：15 万 + 家庭、15.7 万硕博科创人才、30 万高校师生、10 万办公白领，消费力、消费频次双高；

稀缺滨水场景：西安唯一 1.6 公里原生水系开放式商业街区，户外外摆、景观打卡、活动场地资源不可复制；

全时段消费闭环：日间咖啡、餐饮、文创、运动；夜间酒吧、LIVE、电竞演艺，打破传统商场营业时间限制，24 小时持续客流；

国际专业运营：兰桂坊集团自持运营团队，统一业态管控、全年主题活动策划、全域流量推广，保障商业持续热度；

六、招商方向

全国餐饮、酒馆、潮流文娱、文创零售、运动户外、艺术策展类品牌开放招商，合作模式包含纯租赁、品牌联营、IP 跨界合作、主力店定制化场地合作等多元。

合作电话：18149070180