告别“招商内卷”！商业体“造商”三步法，从0到100搭建可持续盈利生态

当商业地产还在为“空置率高企”“客流下滑”“同质化严重”焦虑不已，当传统“拿地建楼、招商收租”的模式逐渐失效，行业的核心竞争早已从“抢商家”转向“造生态”。

过去，商业体是“被动式空间提供者”，只需划分面积、敲定租金，便能完成招商闭环；如今，消费者需求迭代加速，Z世代对“千篇一律的品牌矩阵”早已审美疲劳，头部品牌议价权攀升、新锐品牌成长乏力，单纯的“招商思维”已难以为继。

真正的破局之道，在于从“房东”到“合伙人”的思维跃迁——即“造商”：不是简单引入品牌，而是创造品牌成长的土壤，通过系统性的孵化、赋能与复制，让商户与商业体共生共荣，最终搭建起可持续的盈利生态。

今天，我们就深度拆解商业体“造商”三步法：0–1 孵化、1–10 赋能、10–100 复制，结合行业标杆案例，带你看懂新时代商业运营的底层逻辑。

第一步：0–1 孵化｜从0到1，培育“原生种子”，打破招商依赖

0–1阶段的核心，是“选对种子、精心培育”——摆脱对成熟连锁品牌的依赖，挖掘有潜力的本土新锐品牌、主理人品牌，通过低门槛扶持，帮助其完成从“创意”到“落地”的跨越，打造商业体独有的“原生IP”。

这一阶段，商业体的核心角色是“孵化器”，关键在于“降低试错成本、精准匹配需求”，而非追求短期租金收益。毕竟，一个有成长潜力的新锐品牌，未来能为商业体带来的客流、口碑与长期收益，远高于传统品牌的固定租金。

实操核心动作的三大重点，每一步都直指品牌痛点：

1.  精准选品，拒绝“盲目孵化”：基于商业体定位与3-5公里核心客群画像，锁定细分赛道——如社区型商业侧重便民生活类新锐品牌，潮流商业聚焦主理人潮牌、文创品牌，文旅商业挖掘在地文化类品牌。成都COSMO在转型时，精准锁定Z世代客群，挖掘未进驻核心区域的青年新锐品牌，为其提供孵化土壤，最终培育出多个本土潮流标杆。

2.  低门槛赋能，助力品牌“活下来”：推出灵活的合作模式，如免租期、低租金、保底租金+利润分成等，降低品牌初期运营压力；同时提供基础配套支持，包括装修补贴、证照代办、共享后勤服务（如中央厨房、仓储物流），让品牌创始人专注于产品与服务本[3]。杭州湖滨银泰in77打造“主理人加速营”，为种子品牌提供从VI设计到供应链管理的全套解决方案，首批毕业品牌存活率高达87%。

3.  场景适配，打造“差异化基因”：结合商业体整体定位，为孵化品牌提供“一店一策”的空间设计指导，让品牌调性与商业体场景深度融合，避免同质化[5]。上海张园在孵化本土非遗品牌时，保留石库门历史元素，为品牌打造“非遗体验+场景打卡”的专属空间，既凸显品牌特色，也强化了商业体的文化标签。

这一阶段的核心目标，不是“孵化多少品牌”，而是“培育出适配商业体、有成长潜力、能形成差异化的种子品牌”——就像成都COSMO孵化的国潮品牌1807，从一个小众主理人品牌，成长为西南潮流标杆，反过来也强化了COSMO“青年磁场”的定位。

第二步：1–10 赋能｜从1到10，激活成长动能，实现双向共赢

当品牌完成0–1的落地，度过生存期，便进入1–10的“成长期”——此时品牌的核心需求，已从“活下去”转向“活得好”：需要更多客流、更精准的营销、更高效的运营，以及更清晰的成长路径。

这一阶段，商业体的角色从“孵化器”转变为“赋能者”，核心是通过“资源整合、数字化加持、运营联动”，帮助品牌突破增长瓶颈，同时让品牌与商业体形成深度绑定，实现“客流共享、价值共生”。

三大核心赋能动作，直击品牌增长痛点，兼顾专业性与落地性：

1.  流量赋能，破解“客流难题”：整合商业体全域流量资源，为品牌引流——线上通过商业体公众号、视频号、社群等渠道，推送品牌故事、优惠活动；线下通过中庭快闪、主题展览、联合活动等形式，引导客流直达门店。成都麓湖天府美食岛为入驻餐饮品牌打造“湖景+亲子”复合场景，定期举办“亲子露营节”“生态科普课堂”，带动商户客流与营业额大幅提升，月均营业额较传统商业体同类业态高40%。

2.  运营赋能，提升“盈利效率”：为品牌提供专业化运营支持，包括店员培训、陈列指导、库存管理、客户关系维护等；同时开放商业体数字化工具，如客流热力图、消费数据分析系统，帮助品牌精准洞察客群需求，优化产品结构与促销策略。北京合生汇为入驻品牌开放数字化会员体系，通过大数据分析客群偏好，帮助品牌实现精准营销，显著提升复购率。

3.  资源赋能，拓宽“成长空间”：联动供应链、资本、媒体等外部资源，为品牌搭建成长桥梁——对接优质供应商，降低采购成本；链接投资机构，为有潜力的品牌提供融资支持；联动媒体资源，打造品牌曝光事件，提升品牌知名度。广州K11通过“K11 Art Space”举办艺术展览，不仅为入驻品牌引流，还帮助品牌提升调性，带动周边业态销售额增长20%。

1–10的赋能阶段，是“造商”的核心关键——商业体不再是“单纯收租”，而是与品牌“风险共担、利益共享”。当品牌营业额提升、口碑发酵，商业体的租金收益、客流粘性也会同步提升，形成“品牌成长→商业体增值”的正向循环。

第三步：10–100 复制｜从10到100，放大成功经验，构建生态壁垒

当部分品牌完成1–10的成长，成为成熟的“标杆品牌”，便进入10–100的“复制期”——这一阶段的核心，是“提炼成功经验、规模化复制”，将单个品牌的成功，转化为商业体的可复制模式，同时拓展品牌矩阵，构建起独特的商业生态壁垒。

此时，商业体的角色升级为“生态构建者”，核心动作是“标准化输出、多元化复制、生态化联动”，实现从“单个品牌成功”到“整个生态繁荣”的跨越。

三大复制逻辑，兼顾标准化与灵活性，避免“复制即翻车”：

1.  提炼标准化模式，降低复制成本：总结0–1孵化、1–10赋能的成功经验，形成可复制的“标准化手册”——包括选品标准、扶持政策、运营流程、营销模板等，让后续孵化的品牌能够快速落地、少走弯路。成都COSMO将“主理人孵化+策展型空间”的成功模式标准化，后续引入的每一个新锐品牌，都能快速适配商业体场景，同时保留自身特色[5]。

2.  多元化复制，丰富品牌矩阵：基于商业体定位，将成功模式复制到更多细分赛道——如在孵化成功一个本土文创品牌后，复制经验孵化更多文创、手作、非遗类品牌；在餐饮赛道成功后，拓展轻食、茶饮、特色小吃等细分品类，形成“多点开花”的品牌矩阵，满足客群多元化需求。上海TX淮海通过复制“策展型零售”模式，引入多个主理人品牌，形成品牌共生网络，交叉导流率高达42%。

3.  生态化联动，强化核心竞争力：将复制成功的品牌进行联动，打造主题街区、特色场景，形成“品牌共生、客流互导”的生态体系；同时，将成熟品牌输出到商业体的其他项目（如连锁商业体），实现“跨项目复制、全域增值”。西安曲江大悦城将“商业+文旅”的成功模式复制，联动多个文旅资源与本土品牌，打造特色文旅商业街区，实现客群与收益的双重提升。

需要注意的是，10–100的复制，不是“千篇一律的照搬”，而是“标准化+个性化”的结合——既要保证核心模式的可复制性，也要尊重每个品牌的独特性，避免同质化，让商业体始终保持活力。

结语：“造商”不是选择题，而是商业体的生存法则

当下，商业体的竞争早已不是“地段之争”“品牌之争”，而是“生态之争”。传统招商模式，只能解决“填铺率”的短期问题，却无法解决“存活率、增长率、差异化”的长期痛点；而“造商”思维，通过0–1孵化、1–10赋能、10–100复制的三步闭环，实现了“商业体与品牌”的共生共荣。

从成都COSMO孵化本土潮流品牌，到北京合生汇通过赋能提升商户粘性，再到上海张园通过场景化孵化打造文化地标，越来越多的商业体已经证明：“造商”不是一句口号，而是可落地、可复制、能盈利的核心运营逻辑。

未来，那些能够摆脱“房东思维”，真正做好“造商”三步法，培育原生品牌、赋能品牌成长、复制成功模式的商业体，才能在同质化内卷中突围，搭建起可持续盈利的商业生态，成为新时代的商业标杆。

愿每一个商业体，都能跳出招商内卷，用“造商”思维，激活商业新活力，实现从“空间提供者”到“生态构建者”的华丽转身。

✨ 互动话题：你所在的商业体，正在尝试“造商”模式吗？欢迎在留言区分享你的实操经验～

让文商旅项目真正成为激活城市活力、传承文化根脉、带动消费升级的重要载体。