长安时间·西安灯泡厂

长安时间·西安灯泡厂

项目类型：文化商业＋产业园区

占地面积：约41亩

建筑面积：约3万平方米

车位：300余辆

地址：西安市雁塔区成宁东路24号

一、项目基础概况

1.1 项目品牌与开发主体

项目全称：长安时间・西安灯泡厂｜灯泡场 Lit Design Park Creative

开发运营：西安西腾产业投资管理有限公司（西腾产投），西安本土头部城市更新运营商，累计运营产业园区面积 16 万㎡，打造「长安时间」系列文创园区标杆矩阵，拥有腾讯众创空间、ACM 艺术中心、CBE 发展大厦等多项省市级文创、双创资质认证，具备完整投资、改造、招商、产业孵化、物业全链条运营能力，联合陕文投共同打造本项目，采用国有资产 + 民企运营 + 市场化基金创新工业遗存活化模式。

1.2 历史基底与核心定位

项目原址为1950 年始建西安灯泡厂，东郊老牌国有工业遗存，45 米红砖烟囱、老红砖厂房、原厂工业设备完整保留，是西安东郊工业文明地标；以在地生活方式聚场为核心定位，围绕产业更新、社区更新、生活更新三大体系，完成从 “生产灯泡的工厂” 到 “生产故事与生活的城市聚场” 的转型升级，打造城东唯一集数字文创产业、非标潮流商业、社区便民服务、青年旅居、公共艺文空间于一体的城市级工业更新综合体。

1.3 基础指标

项目地址：西安市雁塔区咸宁东路 24 号（6 号线田家湾站）

总占地：45 亩；总规划建筑面积：32476㎡

空间形态：原生大跨度挑高厂房、独栋院落、沿街临街铺、多层办公、公寓客房，空间层高 4–12 米，可自由分割组合，工业肌理原生保留，无传统商场柱网限制，适配影棚、展厅、主理人店、工作室多元需求。

开业进度：2026 年 6 月首期试运营，整体全面开业；当前整体招商率 70%，12 家商户已先行营业，边运营边招商成熟模式落地。

产业价值：建成后预计创造 2000 + 稳定就业岗位，补齐城东片区文创、潮流、社区商业空白，打造雁塔区城市更新示范项目。

二、区域价值深度分析（客流、交通、客群、产业四维支撑）

2.1 双地铁立体交通，全城流量直达

轨道交通：地铁 6 号线田家湾站 B 口步行 300 米（5 分钟直达园区）；距 8 号线 2 站换乘，双地铁环线覆盖全城通勤客流，直达高新、曲江、经开、港务区核心板块。

城市主干道：临咸宁东路城市横轴，东接东三环、西连东二环，自驾通达全城；周边 8 条公交线密集覆盖，公共交通全覆盖。

自驾配套：园区内部规划专属停车位，满足商业消费、产业办公、旅居停车需求。

2.2 30 万成熟常住社区，稳定基础客流

项目 2 公里辐射范围内聚集84 个高入住成熟小区，等驾坡、韩森寨两大街道常住人口超 29.34 万，15–64 岁消费主力人群占比 74.9%；周边军工老厂区家属院、刚需住宅密集，家庭居民、年轻租客、工薪群体构成稳定日常消费基底，自带海量基础客流。

2.3 分层客群结构，全时段消费覆盖

核心主力（45%｜00–10 世代 Z 世代）

短剧、直播从业者、大学生、潮流青年，偏好体验式打卡、夜经济、文创市集、展览演出，社交属性消费需求极强，是园区商业、艺文空间核心客群；西安微短剧产业从业者集聚，园区产业办公自带稳定产业人流。

中坚消费（35%｜80–90 后）

周边社区中产家庭、年轻上班族，追求高性价比特色餐饮、精品零售、社区便民服务、亲子休闲，日间、晚间全时段消费。

基础民生（20%｜60–70 后）

周边原厂职工、成熟家庭，刚需菜场、社区医疗、便民商超、日常餐饮稳定消费，保障项目日间基础客流。

全域目的性客群

全市文创爱好者、工业风打卡人群、影视剧组、艺术从业者，辐射曲江、高新、城南全城年轻消费力，周末、节假日客流爆发。

2.4 城东产业风口，数字文创产业洼地

西安打造全国微短剧之都，西安短剧产量占全国六成，爆款短剧八成由本地团队制作；东郊半坡国际、老钢厂已形成文创氛围，灯泡场 Lit 作为第三大工业遗存文创园区，差异化打造全链条短剧光影基地，阅文集团、头部 MCN、影视摄制团队已战略入驻，形成产业集群效应，上下游配套商业、服务业态共享产业红利。

三、五大核心功能板块与招商业态

项目整体划分为光影数字基地、DPC 文化艺术现场、活力艺术街区、未来社区中心、优享青年住区五大功能组团，分区精准招商，业态互补、流量互通。

板块一：光影数字基地（产业办公核心区）

板块定位：西安微短剧全产业链孵化基地，数字影视产业集群

原生超高挑高厂房改造，天然适配专业影棚、后期制作、直播基地，打造一站式数字内容产业生态，配套星光短剧孵化器，提供资金、场地、资源对接扶持政策。

招商业态（产业办公类）

核心产业：短剧工场、全规格专业影棚、直播电商基地、MCN 机构、音视频后期工作室、专业录音棚、数字光影技术公司、短视频内容创作团队；阅文集团等头部内容平台优先入驻。

配套服务：影视道具租赁、妆造工作室、摄影器材展厅、剧本创作工作室、广告短视频制作、数字艺术实验室。

空间优势：单层大平层、无遮挡大开间，可搭建实景拍摄场景，独立货运通道，满足剧组设备运输需求。

板块二：DPC 文化艺术现场（公共艺文空间）

板块定位：城市青年文化内容发生器，独立艺文策展高地

依托原厂工业遗存展厅、独栋公共空间，打造无门槛文化展示平台，常态化举办艺术展、创意市集、live 现场、手作工作坊，自带全城文艺打卡流量。

招商业态

艺文空间：独立画廊、艺术家工作室、策展机构、潮流艺术展厅、胶片影像馆、复古收藏馆。

内容现场：小型 Livehouse、脱口秀剧场、手作工坊、策展市集主理人、国风 / 复古体验空间、工业风摄影基地、婚纱主题摄影馆。

文化配套：艺术书店、独立设计画廊、文创 IP 开发工作室。

板块三：活力艺术街区（非标潮流商业核心）

板块定位：年轻力非标商业、日夜双场景消费街区，东郊夜经济核心载体

沿街独栋、院落式临街商铺，超大户外外摆空间，红砖工业风外立面自带打卡属性，日咖夜酒、特色餐饮、潮流零售全覆盖，覆盖日间休闲、夜间社交全时段消费。

招商细分业态

特色餐饮集群（主力业态）

特色正餐、融合创意菜、社区私房菜、火锅烧烤、精酿啤酒馆、小酒馆、日式 / 韩式小众料理、面包烘焙、甜品下午茶。

日咖夜酒休闲业态

精品咖啡、新中式茶空间、鸡尾酒吧、威士忌吧、宠物友好咖啡馆、露营风休闲空间。

创意零售主理人店

设计师品牌、买手集合店、复古古着、潮玩手办、独立首饰、家居美学、二手好物、胶片相机、花艺美学。

互动体验业态

DIY 手作、纹身工作室、美发造型、美甲美睫、机车 / 汽车文化体验、密室微沉浸、桌游社交空间。

板块四：未来社区中心

板块定位：周边 30 万居民一站式生活服务中心，稳定日间基础客流

独立围合式社区商业组团，面向周边家庭、常住居民，补齐片区高品质便民配套，与潮流商业形成业态互补，保障项目全天候稳定客流。

招商业态

民生市集：精品生鲜菜场、社区生活超市、果蔬零售、粮油干货、烘焙熟食档口。

社区服务：中医诊所、美容理疗、健身工作室、洗衣洗护、母婴集合店、宠物洗护、家政服务、社区图书馆。

日常简餐：便民快餐、早餐集合、轻食简餐、便民小吃、零食集合店。

板块五：优享青年住区（公寓 + 主题酒店）

板块定位：产业人才配套旅居闭环，长租短租青年友好空间

规划 200 套工业风精品公寓 + 设计师主题酒店，服务园区影视从业者、创业青年、外来剧组、游客，为全园区商业、产业提供稳定内部客流。

招商配套业态

旅居配套：精品主题酒店运营方、长租公寓运营品牌。

公寓底层配套：自助茶室、共享书吧、24 小时便利店、健身空间、青年社交活动室、行李寄存、剧组临时住宿配套服务。

四、项目核心优势

4.1 稀缺工业遗存非标空间，差异化不可复制

保留原厂红砖厂房、45 米标志性烟囱、老水塔、工业机械设备装置，层高 4–12 米，独栋院落、临街铺、大平层影棚多元空间，无需大规模硬装改造，自带网红打卡属性，区别于传统商场、写字楼，适配短视频拍摄、特色门店、艺术展厅独特场景需求。

4.2 产业 + 商业 + 社区三重客流，全天候无空档消费

产业端：短剧、直播、文创企业上千从业者，日间稳定办公、拍摄消费；

社区端：30 万周边常住居民，早市、午市、日常民生持续客流；

潮流端：全市年轻人群周末、夜间打卡、夜经济消费，节假日流量爆发；

三重客流互补，解决传统商业午间、淡季客流断层痛点。

4.3 成熟运营团队，全链路商户扶持

运营方西腾产投拥有十余年文创园区运营经验，提供一站式商户扶持：

产业扶持：对接短剧、MCN、文旅资源，为影视、文创商户提供剧组资源、流量曝光；

营销扶持：园区统一策划市集、艺术展、节日活动、线上全域宣传，免费为商户导流；

政策扶持：对接雁塔区文创、双创补贴政策，优质文创、影视企业可申请租金减免、孵化补贴；

物业配套：专属园区物业、24 小时安保、货运通道、公共停车场、公共活动广场配套。

4.4 业态科学分区，避免内部恶性竞争

五大板块功能清晰划分，产业、艺文、潮流商业、社区便民、旅居配套各司其职，同类业态合理配额管控，保障每家商户独享客群，形成业态共生、流量互导的良性商业生态。

五、入驻政策与合作模式

5.1 空间合作模式

纯租赁：商铺、办公、影棚、公寓现房出租，户型 50–1000㎡灵活分割，2 年起签，可明火、通天然气，户外外摆权限开放；

联营分成：市集、公共空间、艺文项目采用联营模式，降低初创品牌前期租金压力；

产业孵化：头部短剧、MCN、艺术机构可申请孵化免租 / 租金阶梯减免政策。

5.2 专项扶持政策

数字影视类企业：入驻光影数字基地，享受孵化器资源对接、场地租金梯度优惠、剧组资源导流；

主理人小众文创 / 独立设计师品牌：潮流街区给予装修期延长、活动免费场地支持；

社区民生配套商户：租金定价倾斜，保障基础便民业态落地；

优质连锁品牌、头部餐饮、平台企业：可定制专属合作政策，面积、租金、免租期专项洽谈。

5.3 基础运营配套标准

物业费：8 元 /㎡/ 月；民用水电标准，电费 0.95 元 / 度，水费 6.5 元 / 吨；

公共配套：园区中央艺术广场、公共卫生间、货车卸货通道、公共打卡景观、免费大型活动场地；

营销支持：全年 12 场以上主题市集、艺术展览、音乐节、节日促销活动，园区官方短视频、小红书、本地媒体全域宣传。

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合作电话：18149070180