招商去化是产业园区生死线，一套创新模式正让沉睡厂房焕发新生。

去年深秋，上海北郊一片沉寂多年的钢铁基地迎来新生。曾经闲置的宝钢股份中厚板厂旧址上，数智宝地·罗泾园正式竣工。园区甫一开园，去化率便达到惊人的80%，集聚了率为科技、极欧电力等15家优质企业。

与此同时，在扬州食品产业园，一场“既有载体招商推介会”后，家和豆浆中央厨房项目仅用几个月便完成洽谈入驻，在租赁的厂房内迅速投产。项目负责人王志敏感慨：“轻资产模式让我们省去了拿地建设的漫长周期，租个厂房就能投产。”

01 产业园区困局，传统开发模式的致命短板

全国各类产业园区数量已高达2.5万个，但空置率高、产业衰退、资产回报率低等问题日益突出。许多园区存在大量低效或闲置的“沉睡”资产。

“沉睡园区”已成普遍痛点。调研数据显示，不少园区空置率达到了20%，一些新建园区甚至高达40%以上。一层租给仓储物流公司当仓库，二层及以上大多空置待租——这是许多产业园区的真实写照1。

传统开发模式埋下了祸根。“先设计后定位、先建设后招商”的做法导致企业需求与物业空间严重不匹配1。园区设计图纸交给设计院时，往往只考虑建筑形态合规性，而忽略了企业真实的生产运营诉求。

“想招引的企业，有没有多层需求？设备能否进车间？卸货平台做多高？是否需要洁净车间？”这些关键问题被忽视。

产业定位模糊也是致命伤。园区没有明确主导产业、产业多而杂、缺乏竞争力，表面繁荣却资源分散。这种“大杂院”式的产业定位，无法形成良性发展的产业生态。

02 模式破局，P+EPC+O的全生命周期解法

面对传统模式的困境，“P+EPC+O”模式正成为破局关键。这一模式真正诠释了产业园区全生命周期管理——从产业定位、开发策划、建设管理，直到招商运营，环环相扣。

P（策划）是成功起点。定位策划包括产业定位和开发策划，通过系统分析区域产业投资趋势与企业选址载体诉求，为园区精准画像。

在深圳坪山，中城新产业打造的生命科学园总园启动建设前，就先行建设招商展厅，将招商前置。通过举办生物医药高峰论坛，与当地人社局、投促局联合举办系列活动，提前建立客户资源库。

EPC（设计采购施工一体化）是核心载体。与传统建设模式不同，EPC+O要求承包方除了承担设计、采购、施工任务外，还要负责项目的运营管理。

重庆长江绿色创新产业园采用“EPC+O”央地合作新模式，由中交一公局集团负责七幢老旧楼宇建筑群的全面加固与改造，同时与重庆经开区共同履行后续招商运营职能。

O（运营）是价值实现。专业化运营配合投资主体共同完成产业服务工作，是园区可持续发展的保障。

联东U谷通过管理输出方式，为全国30余个城市的超80个产业园区提供产业赋能。其上海松江雅泰国际企业港一期启动8个月招商率达80%，国家高新技术企业占比高达63%。

03 轻量改造公式，6个月45%去化率的实现路径

“P+EPC+O”模式下的轻量改造，形成了可复制的高去化公式。这一公式的核心在于精准定位、成本严控、产业集聚和招商前置。

精准定位是基石。上海碳谷绿湾产业园采用“转”的策略，把三家规模小、能耗高的化工企业土地进行收储，合并转让给一家资源利用效率较高的企业，30亩土地实现新旧动能转换。

精准定位需要深度市场调研。一块工业用地，最佳容积率是多少？应该做什么产品？做多层还是单层？这些决策都需基于真实市场数据。

成本严控是生存法则。中城坪山生命科学园第一分园项目曾因改造成本过高导致收益率不高。其中仅电力增容设备就花费近600万元，还有电梯更换等大额支出。

后续项目吸取教训，严控成本。第三分园接手现代化园区后，仅用不到两个月完成清退和改造启动，实现了效率提升和成本的有效控制。

产业集群是磁力场。中城坪山生物科学园的生命科学产业纯度高达90%，覆盖诊断、治疗、康复和预防等产品，形成完整产业链。

深圳坪山区吸引了近千家生物医药领军企业落地，产业产值年均增长20%以上，打造了上下游完整、集群效应显著的生物医药产业集聚区。

招商前置是加速度。在“P+EPC+O”模式下，招商不再是建成后的工作，而是贯穿全流程的核心环节。

极欧电力因产品制造对厂房有特殊要求，跑了多个地区无果，正准备自建厂房时得知罗泾园招商信息。“我们马上实地考察，一拍即合。”其负责人表示，“原料来自宝钢，园区是宝武旗下，临近宝钢厂区和罗泾港，大大降低运输成本。”

04 公式延展，全国园区的创新实践样本

全国多地正在探索产业园区提质增效的创新路径，为“P+EPC+O”模式提供了丰富实践样本。

工业上楼成为集约新趋势。上海2023年起将“向天借地”作为主要发力方向。金谷智能终端特色产业园打造浦东首个工业上楼项目“金桥·擎天”，分层布局生产功能。

松江车墩工业园试点“以房换地”模式推进工业上楼，打造先进制造业集群型的高端工业园区。

存量盘活释放巨大价值。江苏省产业园用地整治试点已盘活低效用地4.34万亩。无锡市新吴区确定拆迁腾退、开发建设、企业自改、政府包租四类低效用地盘活模式，清退“散乱污”企业2000多家。

珠海高新区港湾1号科创园前身为唐家第二工业区，改造后2022年总营收达560亿元，实现税收20亿元，较改造前营收效益放大140倍。

央地合作开辟新通道。重庆经开区长江绿色创新产业园采用“EPC+O”央地合作新模式，由中交一公局集团参建，重庆经开区协同运营。

该项目突出“绿色+”“智慧+”“创新+”产业发展主线，打造存量空间增值提效的典型城市更新范例。

05 运营公式，可复制的成功方法论

实现“6个月45%去化率”的运营公式可总结为三个核心环节：

策划前置的精准定位。基于真实企业选址数据，明确产业方向和载体需求，避免“拍脑袋”决策。在深圳坪山项目中，中城团队通过前期客户积累和政府推介，在开园时去化率已达50%。

建设过程的成本严控。轻资产改造必须精打细算，避免过度投入。中城在坪山的首个轻资产项目因改造成本过高导致收益率不高，后续项目便确立了严控成本的基调。

招商运营的产业集群。围绕主导产业打造完整生态链，形成磁吸效应。联东U谷通过全国化载体资源和数字化服务体系，助力合作伙伴吸引优质企业集聚，提高土地利用率。

幸福产城CEO陈兴月指出：“一个产业园区或运营企业的核心竞争力在于其能否打通从规划、投资到产业招商、集群打造的全过程服务能力。”

“P+EPC+O”模式下的轻量改造，正在改变产业园区的发展逻辑。从“建设驱动”转向“运营驱动”，从“重资产投入”转向“轻量焕新”，从“招商引资”转向“产业集聚”。

产业园区不再是钢筋水泥的堆砌，而是产业生态的培育皿。当“策划-建设-运营”全链条打通，沉睡的土地终将苏醒，焕发出蓬勃生机。