从技术的角度出发，购物中心从立项开发到开业经营总共需要经历定位期、筹备期、进场期、启动期、运营期、稳定期6大阶段。

具体细分的话，又可以分为立项、拿地、前策定位、设计规划、招商推广、报批、工程开发、竣工验收、商户入场装修、筹备开业、招商调整、运营管理。而在不同阶段，购物中心的经营工作也有不同的重点。

一个具有良好潜力的商业项目应该在项目施工前，就应该有良好的业态经营定位和清晰的招商对象定位，这个时期经营管理方面最重要的是结合业态实际经营要求，对商业的业态分配、铺位分割方式、配套要求等提出具体的方案，以往这方面的工作往往决定于开发商、设计院、代理公司，从物业的实际运营者角度说，经营管理工作在此时就应该提前介入。

以拿地这个工作节点来说，开发商需要与区政府、国土局、规划局、房管局、物价局、设计院、消防局、城管、环保、食品药品监督管理局、工程总包单位、工程监理、室内设计公司等部门和单位打交道。涉及的关键指标有地块面积、容积率、覆盖率、绿化率、车位配套等。

在第一个时期工作完成之后，经营管理公司应对商户的招商对象筛选，并做好市场运营的宣传推广工作。举个例子来讲，一般新商业招商有很多都是首次下海缺少经验的商户，经营管理公司在此时一方面要注重筛选有多次经商经验的商户，另一方面应该编撰创业手册等资料，协助创业者顺利入行。另外经营管理公司还应该在此阶段完成自身架构的完善工作，比如建立信息部优化商户上游货源资料，建立终端推广点，为商业未来商圈辐射做基础工作。期间可以不间断加强和商户的交流活动、提高商户经营素质，帮助商户采购有竞争力商品。

以招商工作中的招商谈判工作举例，其需要沟通的核心内容包括工程交场条件、承租面积、租金收缴方式、物管费、推广费、递增率、押金、租期、免租期、装修期物管费、垃圾清运费等内容。由于目前商业项目众多，加上疫情的影响，招商工作也越来越难，如何与连锁品牌沟通，如何挖掘销售额优良的本地品牌，如何打造能拉动人流的品牌落位，这是需要在购物中心筹备期甚至定位期就需要考虑的。

此时期商铺逐步进入交铺工作，经营管理公司在此阶段应该帮助商户审视产品竞争力，对持观望心态，不肯下实力经营的商户进行经营信心劝服工作，任何新商业项目投入经营最根本的矛盾是一怕商品没人来买，二怕开始经营了消费者到了现场买不到商品，如此恶性循环经营自然难以做旺。此阶段经营管理工作的核心，就是尽最大可能提高商户经营信心，提升商品品质和价格的综合竞争力。

商铺装修的组成一般含有：门头、店招、隔墙玻璃、天地墙、灯光、消防、空调、展柜、陈列、收银台等。另外，餐饮还需要有候客区、就餐区、厨房的操作区、清洗区、垃圾堆放区、递菜通道、后勤通道、消防紧急疏散门等，同时还要满足用电负荷、天然气安装、隔油隔污、厨房运水烟罩系统等食品药品监督管理局的审批通过。

商业进入试业或开业后，最初的一段时间最重要的任务就是制造现场的人气，可以用天天特价、买货抽奖、消费送礼、免费接送等方式制造人气和消费额度。不管是零售业态还是批发业态，首先要让商户有生意做，此时值得注意的是，如果前几个阶段的工作没做好，商品款式不新、品种不全、质量不高、价格无竞争力，虽短期制造人气也很难把商业做旺，这种情况下人气越旺，市场口碑形成的消极影响反而会危害了市场成长。相反，商品综合竞争力强，口碑效应则会让商业越发兴旺。

项目初步经营起来之后，应该在此时期加紧梳理商圈辐射的空白点，专业市场类的应加大和下游终端商户的贸易对接工作，零售卖场类应尽可能扩大商圈辐射范围，对商圈盲点进行专项推介，对商圈居民进行情感性沟通工作等。

此阶段一方面为商业创品牌，增加商业形象诚信度，促进消费者情感认同度，另一方面要持续不断地为市场商户提供商业资讯、增强其经营素质和新商品引进能力，持续不断推出各类促销活动增加消费热情。

// 小结

商业地产的经营管理是一件专业性较高、异常繁琐的工作，但并非无章可循。从技术层面来说，需国内商业地产通过几代努力，不断总结成功经验、掌握其运营规律，并在日常工作中不断总结与检讨各项工作流程、作业标准与制度等，便可如工业流水线一样，形成执行的标准化。商业地产运营也并非高科技，国内商业地产人也一定可以创造性的摸索出一条适合自己的康庄大道。