2025年7月，上海甲级写字楼空置率升至23.6%，租金跌至212.6元/月/平方米的历史低位。在杭州，写字楼空置率攀升至27.7%，租金跌至历年最低点。

曾经风光无限的联合办公品牌WeWork，如今市值从巅峰期的470亿美元缩水至不足4亿美元，累计亏损达123亿美元。优客工场、筑梦之星、堂堂加等国内玩家同样深陷亏损泥潭。

联合办公退租潮席卷全国写字楼市场。在行业寒冬中，一种融合商业与办公的“商办同圈”新模式正在悄然兴起。

01 巨头的崩塌，退租潮席卷全行业

2019年，WeWork计划裁员4000人，其垃圾债收益率飙升至16.06%3。彼时，这家共享办公巨头正经历IPO夭折的剧痛。软银的输血未能挽救颓势，到2023年，WeWork股价暴跌至0.264美元，面临退市风险。

“我们认为，首席执行官的变动具有破坏性，尤其是在当前宏观经济形势不利的情况下。”瑞穗分析师在报告中写道，“我们认为该公司基本业务无法实现，将导致更高的现金消耗。”

退租潮并非个例。中国市场上，被视为“中国版WeWork”的优客工场，2022年上半年净亏损达2.52亿元。堂堂加（原Distrii办伴）同期亏损1.29亿元，行业普遍面临空置率高企、无法摆脱亏损的困境。

联合办公行业在疫情后遭遇三重打击：经济下行压缩企业办公预算，远程办公减少实体空间需求，科技公司裁员潮导致主力租户流失。重资产运营模式在需求萎缩时成为沉重负担。

02 冰与火之歌，市场分化加剧

2025年的写字楼市场被业内人士称为 “最卷的一年”。一方面，上海下半年预计还将有超过70万平方米的办公面积投放市场；另一方面，全国主要城市空置率持续攀升，租金持续下行。

但在一片困局中，部分甲级办公楼却火出了圈：

张江科学之门迎来盛趣网络整栋入驻，签约面积超过5万平方米；喜马拉雅整体迁入静安大宁的云汇数智中心，占用2万平方米打造“AI+声音”新总部；字节跳动、鹰角网络在漕河泾、新江湾等板块不断释放新增需求。

市场呈现出“头部项目一枝独秀，腰尾资产失血严重”的分化局面。超级租户逆势扩张，中小企业收缩撤离，传统写字楼陷入租金下探、空置上升的泥淖。

“业主方会提供更多租金优惠，更多政策来吸引客户，”戴德梁行浙江区域公司总经理汤耀光表示，“尤其在争取大客户上，不仅租金折让，还会提供装修、家具以及实质性的补助。”

03 融合新生，商办同圈的创新实践

在市场寒冬中，一种名为 “商办同圈” 的创新模式悄然兴起。WeWork上海广场二期项目成为这一模式的探路者：项目一二楼是商业，三楼以上是办公，通过引入多元化产品线的配套服务，创造新型办公社区。

“区别于零售商业，办公空间需要一些私密或者安静的场所。”项目设计者解释道。尽管尝试对办公与商业做出有限分离，但这一模式实现了上海广场由单一商业业态向商办一体化城市更新项目的转变。

在成都，OFFICEZIP打造的“场景+办公”模式走得更远。其交子OFFICEZIP项目打造“MIX&MATCH新场景实验室”，彻底打破办公楼与商业的边界。

虹桥商务区内的瑞铂中心则代表了服务融合的方向。“我们不仅提供免费咖啡茶水、共享前台等基础服务，还提供企业咨询、法律咨询、财务代理等服务，并举办各种企业间的联谊会。”项目负责人张艳介绍。

04 联合上楼，深圳模式的启示

2023年7月，深圳首个“联合上楼”项目——科技联合大厦突破100米高度时，14家企业代表组成的业主观摩团现场感受“新家”。这一深圳首创模式，由多家企业联合竞拍土地、共同投资建设总部大楼。

“这种方式建办公楼极大降低了企业成本，”兆驰股份党委书记丁莎莎站在工地上兴奋地说，“大厦落成后，公司科研力量将迅速入驻。”

科技联合大厦建筑高度307.2米，由中建二局负责施工，计划2025年底交付。建成后将作为14家企业的总部大楼，包括创梦天地、兆驰股份、东鹏饮料等知名企业。

“该项目以万余平方米的产业用地，解决了14家企业的空间需求。”项目工程负责人曾志雄表示，“14家企业预计5年内形成营收累计逾1500亿元，土地利用效率达传统方式的10倍以上。”

“联合上楼”创新实现了六方面突破：联合体竞买降低成本、灵活退出机制、分证登记破解产权分配、定制化设计、高效沟通平台以及创新监督管理机制2。这一模式为中小型企业扎根大城市提供了全新解决方案。

05 新质生产力，改写空间定义的力量

2025年，以游戏、AI、新消费、新能源为代表的新质生产力企业正在成为改写办公空间定义的主力军。与传统企业不同，他们的空间需求呈现三大根本变化：

组织结构多元，空间要求“复合表达”。以华为、字节跳动为例，其总部集AI实验室、内容生产、市场展厅与社群运营于一体，空间布局成为业务结构的可视化载体。

空间即品牌入口。叠纸游戏、卡游、霸王茶姬等企业普遍呈现“沉浸式偏好”：强调外立面辨识度，注重空间氛围可感知性。总部成为品牌故事的发生地，承担产品发布、IP场景、社交话题制造等功能。

组织节奏快，空间需极度灵活。AI与游戏企业项目周期短、团队组建快，需要支持短期集聚、快速解散的办公模组，以及远程+现场协同的弹性布局。

“大疆、盛趣选择张江，是因为这里有AI芯片、音视频编解码等上下游资源；字节跳动落户漕河泾，是看中算法工程师与内容平台的密集协同。”行业观察者指出。对于新质生产力企业，空间决策的核心考量已从‘性价比’转向‘生态协同’。

06 未来之路，科技赋能与模式进化

在数字化转型浪潮下，联合办公企业正积极寻求科技赋能。Distrii办伴全面升级为“AgiiPlus堂堂加”，定位为 “敏捷办公一站式解决方案引领者”。其开创的S²aaS（Space & Software as a Service）商业模式，囊括三大业务线：商办空间科技运营管理、办公存量更新与科技升级、敏捷化线上办公数字化服务。

优客工场则开发了数字化Domes管理系统平台，囊括数据中心、资产管理、会员管理等12个模块体系，通过物联网技术为办公空间提供智能化解决方案。同时发布的“楼宇速读”分销平台，通过对租赁双方需求数据进行智能化匹配，提升资源对接效率。

随着城市空间从“增量逻辑”向“存量治理”转变，市场悄然进入以 “再定位+再利用” 为关键词的政策周期。土地用途弹性调整、既有楼宇有机更新、延长土地年限等政策，正在激发持有者的活化意愿。

“未来办公的核心价值，不在于开发一栋楼，而在于构建‘灵活空间 + 产业生态 + 传播界面’的整体系统。”产业研究机构指出，“办公空间正从‘被占用’转向‘被组织’，从‘物理容器’转向‘认知平台’。”