2025 年城市商业综合体招商新风向，你跟上了吗？

2025-02-16

2025，商业综合体的新征程

2025 年，商业综合体领域正站在全新的起点，即将开启一段充满挑战与机遇的新征程。据行业权威数据显示，这一年全国预计将有超过 50家商业综合体盛大开业，总体量直逼 百万平方米，商业地产的蓬勃发展势头依旧强劲。
在这些筹备开业的项目中，一线城市持续领航，不断推陈出新，巩固其商业标杆地位。以北京为例，城市副中心的建设催生了一批集高端购物、文化体验、智能科技于一体的大型商业综合体，为区域发展注入强大动力；上海则聚焦外滩、陆家嘴等核心区域的升级改造，以及新兴商圈的培育，打造具有全球影响力的商业地标。
新一线城市和二线城市也不甘示弱，奋起直追。成都东部新区、重庆两江新区等地成为商业开发的热土，一批规划超前、业态丰富的商业综合体如雨后春笋般崛起，满足当地居民日益增长的消费需求，助力城市品质提升；武汉、杭州、南京等城市，则围绕城市更新和数字化转型，对传统商圈进行焕新升级，让老牌商业焕发新活力。
而在三四线城市，随着城市化进程的加速和居民消费能力的提升，商业综合体也迎来了发展的黄金期。这些城市的项目多聚焦于满足市民日常消费、亲子娱乐、社交休闲等需求，以亲民的定位、接地气的业态组合，迅速融入当地生活圈，成为城市新的打卡地。
面对如此庞大的商业体量和激烈的市场竞争，招商工作无疑成为商业综合体成败的关键。精准而富有前瞻性的招商策略，不仅能够吸引优质品牌入驻，打造差异化竞争优势，还能优化业态布局，提升消费者体验，实现商业综合体的长期繁荣与可持续发展。接下来，就让我们一同深入探讨 2025 年商业综合体的招商新方向。

一、洞察先机：市场趋势与消费需求

（一）消费新需求

如今的消费者已不再满足于传统的购物模式，他们渴望在商业综合体中获得独特且多元的体验。
个性化消费也是大势所趋。年轻一代消费者追求与众不同，定制化产品和服务成为他们的心头好。
便捷性同样不容忽视。在快节奏的生活中，消费者期望能快速找到所需商品，享受高效的购物流程。

（二）市场新趋势

线上线下融合（OMO）成为商业发展的必然走向。许多商业综合体搭建了线上商城，实现线上线下同品同价、库存共享。顾客可以在线上下单，选择线下自提或配送到家。
绿色可持续发展理念深入人心。消费者更倾向于选择环保、节能的商业场所。深圳的一座绿色商业综合体，采用太阳能板供电、雨水收集灌溉绿植等环保措施，吸引了众多环保意识强烈的品牌入驻，入驻率达到50%，租金收益也高于周边竞品。
数字化与智能化技术的应用愈发广泛。智能停车系统、刷脸支付、虚拟试衣镜等智能设施，为消费者带来便捷新奇的体验。武汉的一家商业综合体引入智能营销系统，通过大数据分析顾客消费习惯，实现精准推送优惠券，能有效拉动了消费增长。

二、精准定位：锚定目标客群与品牌

（一）剖析客群

在商业综合体的招商规划中，精准剖析目标客群是至关重要的第一步。不同年龄、收入、消费习惯的客群，对商业的需求各异。
年轻潮人，年龄大致在 18 - 30 岁，他们追求时尚、个性与潮流，注重社交与体验。这一群体收入水平参差不齐，但消费意愿强烈，舍得为兴趣爱好买单。他们热衷于追赶潮流新品，频繁出入潮牌店、电竞馆、密室逃脱等场所，对新奇有趣的体验式消费毫无抵抗力。
中高端家庭，通常以 30 - 50 岁的中青年为主，家庭收入稳定且处于中高水平。他们消费偏理性，更关注品质、健康与教育。在购物时，注重商品的实用性与品牌口碑，对高端母婴用品、家居生活馆、亲子教育机构等需求较大，愿意为孩子的成长与家庭的舒适生活投入。
都市白领，年龄集中在 25 - 40 岁，收入较为可观，工作节奏快，追求高效、便捷与品质生活。他们是咖啡、轻食的忠实拥趸，对时尚服饰、美容护肤、健身瑜伽等品类消费频繁，注重消费环境的舒适度与服务的专业性，青睐能节省时间、提升生活品质的品牌。
老年群体，60 岁以上，虽收入相对固定，但消费需求不容忽视。他们注重健康养生，对医疗保健、老年用品、休闲餐饮有稳定需求，偏爱价格适中、服务贴心的传统品牌，追求舒适、安心的购物环境。

（二）适配品牌

针对不同客群，引入与之匹配的品牌是打造商业综合体吸引力的关键。
对于年轻潮人，可引入像 Supreme、Stüssy 等国际知名潮牌，打造潮流集合店，汇聚各类小众设计师品牌，满足其追求个性的穿搭需求；引入电竞主题餐厅，将电竞与餐饮融合，提供沉浸式的电竞娱乐体验；还有充满创意的 DIY 手工坊，让年轻人亲手制作独一无二的饰品、工艺品，释放创意。
面对中高端家庭，母婴品类可引入 Mothercare、好孩子等高端母婴品牌，提供一站式母婴购物服务；家居生活方面，有宜得利、无印良品等简约舒适的家居品牌，涵盖家居用品、软装装饰，助力打造温馨家居环境；亲子教育板块，新东方素质教育、金宝贝早教等知名品牌能为孩子成长赋能，满足家长对孩子教育培养的期望。
都市白领喜爱的品牌，星巴克臻选店、瑞幸大师店等能提供高品质咖啡与舒适办公休闲空间；轻食品牌如 Wagas、新元素，以新鲜食材、健康搭配备受青睐；时尚服饰可引入 ZARA、UR 等高性价比快时尚品牌，以及 COS、 maje 等简约质感的轻奢品牌，满足不同职场穿搭场景；美容护肤有丝芙兰、妍丽等美妆集合店，汇聚众多一线护肤彩妆品牌，还有樊登书店、言几又等复合式书店，兼具阅读、文创、咖啡，为白领打造精神栖息地。
服务老年群体，同仁堂、汤臣倍健等保健品品牌能满足其养生保健需求；足力健、老北京布鞋等舒适老年鞋服品牌是日常穿着首选；设置老年活动中心，引入棋牌、书法绘画等休闲娱乐品牌，丰富老年人精神生活；餐饮上，有鸿毛饺子、庆丰包子等传统亲民餐饮，口味适宜、价格实惠。

三、特色出圈：塑造独特魅力

（一）主题概念

在竞争白热化的商业战场中，主题商业综合体如同一颗颗璀璨的明珠，散发着独特的魅力，吸引着消费者纷至沓来。
重庆的某商业综合体，巧妙地将山城的独特地域文化与现代商业完美融合，打造出 “雾都潮巷” 主题街区。漫步其中，古老的青石板路、错落有致的吊脚楼建筑，与时尚的潮流店铺、创意十足的涂鸦艺术相映成趣。在这里，消费者既能品尝到地道的重庆火锅、小面等特色美食，又能淘到蕴含巴渝文化元素的文创产品，仿佛穿越时空，开启一场奇幻的山城之旅。
而上海的一座商业综合体，则以 “星际探索” 为主题，将科技与科幻元素融入每一个角落。从充满未来感的外立面，到内部的星际主题装饰、沉浸式的 VR 星际探险体验区，无不令人心驰神往。商场内还设有航天科普展馆，定期举办航天知识讲座、太空模型制作等活动，吸引了大量亲子家庭和科技爱好者。
除此之外，复古风、童话风、运动风等各类主题商业综合体也在各地大放异彩。它们通过精准的市场定位，挖掘目标客群内心深处的情感需求，将主题贯穿于建筑设计、空间布局、业态组合、营销推广等各个环节，为消费者创造出独一无二的沉浸式体验，从而在激烈的市场竞争中脱颖而出，实现商业价值与文化价值的双赢。

（二）业态组合创新

业态组合创新是商业综合体打造差异化竞争优势的关键利器。打破传统业态界限，实现多元业态的巧妙融合，方能为消费者带来全新的消费体验。
在零售业态方面，买手店的崛起备受瞩目。这些买手店凭借专业的时尚眼光，穿梭于全球时尚前沿，挑选汇聚各类小众、设计师品牌，为消费者提供个性化、独特的时尚单品。与传统品牌专卖店不同，买手店更注重商品的独特性与搭配性，店内陈列宛如一场时尚艺术展，激发消费者的探索欲望。据行业报告显示，近年来买手店的市场规模以每年 20% 的速度增长，成为零售业态中的一股新兴力量。
美妆业态也迎来了新的变革 —— 美妆集合店蓬勃发展。它们将众多国内外知名美妆品牌汇聚一堂，涵盖护肤、彩妆、香氛等多个品类，满足消费者一站式美妆购物需求。店内设置的美妆体验区，配备专业的美妆顾问，为顾客提供免费的妆容设计、产品试用等服务，让消费者在购物过程中享受变美的乐趣。一些美妆集合店还通过线上社群运营，分享美妆知识、新品资讯，增强与顾客的互动粘性。
运动业态同样不甘示弱，朝着多元化、融合化方向大步迈进。以滑雪运动为例，室内滑雪场的出现，打破了地域和季节的限制，让消费者随时随地畅享滑雪的激情。这些室内滑雪场不仅配备专业的滑雪赛道、教练团队，还与滑雪装备品牌、运动康复机构等紧密合作，形成集滑雪培训、装备销售、休闲娱乐、运动康复于一体的综合业态。
亲子业态更是创新不断。除了传统的儿童游乐场外，亲子餐厅、儿童职业体验馆、母婴护理中心等新兴业态如雨后春笋般涌现。亲子餐厅不仅提供美味的儿童餐食，还设有丰富多样的游乐设施，让孩子在就餐过程中尽情玩耍，家长也能享受片刻悠闲；儿童职业体验馆则模拟真实社会场景，让孩子扮演医生、消防员、飞行员等职业角色，体验不同职业的魅力，在玩乐中学习成长；母婴护理中心为新手妈妈提供产后康复、婴儿护理、育儿咨询等一站式服务，贴心呵护母婴群体。
商业综合体通过深度洞察消费者需求，大胆创新业态组合，将不同业态有机融合、相互赋能，构建起一个丰富多彩、充满活力的商业生态系统，为消费者带来前所未有的消费盛宴，也为自身发展注入源源不断的动力。

四、数字赋能：智慧招商与运营

（一）智能工具助力招商
在 2025 年的商业综合体招商领域，大数据与 AI 技术已然成为不可或缺的得力助手，为招商工作注入强大动力，开启精准、高效的新篇章。
大数据犹如一座蕴含无尽宝藏的智慧矿山，通过对海量消费数据的深度挖掘与细致分析，能够精准地剖析出不同区域、年龄、性别、消费习惯的人群画像。某一线城市的商业综合体为例，借助大数据平台，招商团队发现该区域周边年轻白领群体对健康轻食、精品咖啡以及时尚运动品牌的需求极为旺盛。基于这一洞察，他们精准引入了多家知名的轻食连锁品牌、网红咖啡店以及潮流运动集合店。这些品牌入驻后，迅速吸引了目标客群，店铺开业初期的客流量就远超预期，销售额也呈现出逐月稳步增长的良好态势，部分店铺的月销售额增长率甚至达到了35%。
AI 智能匹配系统则如同一位超级智能管家，凭借其强大的算法，能够在瞬间从庞大的品牌数据库中筛选出与商业综合体定位、目标客群完美契合的品牌。某新开业的商业综合体在筹备招商时，运用 AI 智能匹配系统，仅用短短一周时间，就从数千个候选品牌中精准锁定了数十个极具潜力的优质品牌。这些品牌涵盖了高端美妆、亲子教育、智能家居等多个热门业态，与该综合体打造 “时尚生活新地标” 的定位不谋而合。品牌入驻后，相互之间协同发展，共同营造出极具吸引力的商业氛围，开业后迅速在当地市场站稳脚跟，赢得了消费者的青睐与口碑。
此外，市场动态监测预警系统宛如一座敏锐的瞭望塔，实时关注行业趋势、竞品动态以及消费者喜好的微妙变化。一旦发现潜在的市场机会或危机，便能及时发出警报，为招商调整策略提供有力依据。

（二）数字化运营吸睛

数字化运营作为商业综合体在 2025 年吸引消费者、提升竞争力的关键法宝，正通过线上线下的深度融合以及会员体系的创新升级，重塑商业消费新场景。
线上线下融合的营销模式，打破了传统商业的边界，为消费者带来了便捷、多元且有趣的购物体验。许多商业综合体搭建了功能强大的线上商城，实现了线上线下商品库存的实时共享、同品同价。消费者可以在线上轻松浏览商品、下单购买，然后选择线下门店自提，享受即买即取的便捷服务；或是选择配送到家，足不出户就能收到心仪好物。某知名商业综合体的线上商城在推出 “线上线下联动促销” 活动期间，通过线上发放专属优惠券、线下设置互动体验区的方式，吸引了大量消费者参与。
直播带货与社群营销更是成为商业综合体与消费者互动的新桥梁。借助直播平台，商家能够全方位展示商品特色、使用方法，实时解答消费者疑问，让消费者如临其境地感受商品魅力。而社群营销则通过组建各类兴趣社群，如美妆护肤群、母婴亲子群、运动健身群等，精准推送个性化的商品信息、优惠活动，增强消费者的粘性与忠诚度。
会员体系的数字化升级同样为商业综合体运营带来了诸多惊喜。通过建立完善的会员数据库，深度分析会员的消费行为、偏好、频次等数据，商业综合体能够为会员提供定制化的专属服务、个性化的推荐以及极具吸引力的积分兑换、等级权益。

五、合作共赢：构建良好生态

（一）品牌合作联动
在商业综合体的运营蓝图中，与品牌开展紧密的合作联动，是激发商业活力、提升品牌影响力的关键一招。
联合营销活动，犹如一场场精彩绝伦的盛宴，能为消费者带来意想不到的惊喜。某商业综合体在情人节期间，携手场内的珠宝品牌、高端美妆品牌以及浪漫主题餐厅，共同打造 “爱的璀璨之旅” 主题活动。珠宝品牌推出限量版情侣对戒，美妆品牌提供专属情侣妆容定制服务，餐厅则精心设计情人节套餐，配合商场的粉色系浪漫装饰、情侣互动打卡点，吸引了大量情侣前来。活动期间，参与品牌的销售额同比增长了 30%，商场客流量也大幅攀升，社交媒体上相关话题的热度持续数日，极大地提升了商场和品牌的知名度。
打造专属品牌活动，更是能精准触达目标客群，强化品牌与消费者的情感纽带。以某运动主题商业综合体为例，它与耐克、阿迪达斯等运动品牌合作，定期举办 “城市运动挑战赛”。活动涵盖篮球、跑步、滑板等多个项目，吸引了众多运动爱好者参与。品牌不仅在活动现场展示最新款运动装备，还为参赛选手提供专业的运动指导。通过这些活动，运动品牌深度融入消费者的运动生活，提升了品牌忠诚度，商场也借此巩固了其在运动爱好者心中的地位。

（二）携手服务商

商业综合体的繁荣发展，离不开背后众多专业服务商的鼎力支持。与优质的物业、营销、金融等服务商携手共进，能为商业综合体的稳健运营保驾护航。
物业服务商，是商业综合体日常运营的守护者。他们负责商场的安保、保洁、设施维护等基础工作，确保消费者拥有一个安全、整洁、舒适的购物环境。专业的物业团队能及时响应商场设施的突发故障，如电梯维修、空调故障等，将对商家经营和消费者体验的影响降到最低。
营销服务商，则如同商业综合体的智囊团，凭借敏锐的市场洞察力和专业的营销策划能力，为商场制定精准有效的营销策略。他们能根据商场定位、季节特点、市场热点，策划各类促销、主题活动，通过线上线下多渠道推广，吸引消费者关注。
金融服务商，为商业综合体的发展注入强大资金动力。在项目筹备阶段，他们能为开发商提供项目融资，助力项目顺利启动；在运营过程中，为商家提供多样化的金融服务，如小额贷款、租金分期等，帮助商家缓解资金压力，尤其是对于一些初创型、成长型品牌，金融支持能让他们在商业综合体中安心扎根、茁壮成长。

六、政策东风：把握机遇

在商业综合体的发展进程中，政策宛如强劲东风，为其前行提供源源不断的动力支持。国家与地方政府纷纷出台一系列扶持政策，助力商业综合体蓬勃发展，开启全新篇章。
国家层面，为推动消费升级，出台了鼓励商业创新的政策。对积极引入新业态、新模式的商业综合体给予税收优惠，减免部分增值税与所得税，降低运营成本，让综合体有更多资金用于品牌引进、设施升级。同时，设立专项基金，扶持数字化转型突出的项目，助力其打造智慧商业生态，提升运营效率与消费者体验。
地方政府层面，各地因地制宜，出台极具针对性的政策。一线城市如北京、上海，为缓解中心城区商业压力，鼓励向城市副中心、新兴区域发展商业综合体，给予土地出让优惠，降低拿地成本；对引入国际高端品牌、首店品牌的综合体，给予高额奖励，最高可达数百万元，提升城市商业国际化水平与时尚度。
新一线城市与二线城市，成都、杭州等地，为培育本土特色商业，对融合当地文化、打造主题特色的综合体给予运营补贴，每年补贴数十万元，用于文化活动举办、特色场景营造；还为中小品牌入驻提供租金补贴，减轻品牌经营压力，丰富业态多样性。
三四线城市，政府聚焦民生消费，对满足居民日常需求、提供便民服务的商业综合体给予政策倾斜。在用电、用水、用气等方面给予价格优惠，降低运营成本，确保商品与服务价格亲民；为综合体周边交通改善提供专项资金，优化公交线路、增设停车位，提升可达性，方便居民前往消费。
商业综合体运营者需敏锐洞察政策风向，顺势而为，用足用好政策红利，实现自身跨越发展。

展望未来

2025 年商业综合体的招商之路，机遇与挑战并存。我们需紧跟市场趋势，深度洞察消费者需求，精准锚定目标客群与品牌，塑造独特魅力，借助数字科技赋能，构建良好生态，把握政策东风。
在前行的征程中，不断探索创新，勇于尝试新业态、新模式、新玩法，用智慧与汗水浇灌商业之花，方能在激烈的市场竞争中脱颖而出，打造出备受消费者青睐的商业综合体，开启城市商业发展的全新篇章，为美好生活注入源源不断的活力与精彩。让我们携手共进，迎接 2025 年商业综合体的无限可能！



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