在“城市更新”浪潮下，老旧厂房改造的文创园区已成为城市焕新的重要载体。然而，招商难、空置率高、业态同质化等问题频发，“空巢化”成为许多园区运营者的痛点。如何让文创园区真正实现“人气”与“财气”双赢？本文结合国内典型案例，总结出五大实操策略。

一、精准定位：从“广撒网”到“靶向狙击”

老旧厂房改造的先天优势在于空间特色，但盲目追求“大而全”的招商定位，往往导致资源浪费。成功的核心在于以产业逻辑取代地产逻辑，明确细分赛道。

案例解析

泰州文创大厦：聚焦影视制作、电竞直播等垂直领域，通过税收优惠（文创类企业年纳税仅需1000元/平米，非文创类3000元/平米）、产业链上下游“楼内循环”模式，3年内入驻企业从100家增至442家，年产值超20亿元。

重庆公园6号：定位“文创+科技”头部企业，拒绝重油污餐饮和整形美容店，吸引上市公司办事处、高新技术企业占比超60%，出租率达95%。

策略建议：

产业画像：结合城市禀赋（如制造业基础、文旅资源）和厂房特点（层高、承重），锁定影视、电竞、设计等细分赛道。

门槛筛选：设置税收贡献、创新能力等硬指标，如成都国际数字文创园要求入驻企业需符合数字影像、文创研发等核心方向。

二、业态组合：打造“生态闭环”而非“拼盘式招商”

文创园区的生命力在于产业生态的协同效应。简单堆砌“咖啡馆+画廊”的网红业态，难以形成持续吸引力。

案例解析

郑州磨街文创园：以“24小时青年夜生活”为核心，引入Livehouse、非遗体验、网红餐饮，形成“白天打卡+夜间消费”闭环，开业3个月即成郑州最受喜爱网红地标。

汉中西郊记忆街区：围绕“老机场记忆”主题，布局飞机模型展示、非遗工坊、新式茶馆，通过文化体验和消费场景融合，招商进度达70%。

策略建议：

黄金配比：建议核心文创企业占60%（如设计工作室、内容生产商），配套商业占30%（轻餐饮、策展空间），公共服务占10%（共享会议室、路演中心）。

流量引擎：设置至少1个“流量锚点”，如电竞场馆、艺术市集，参考泰州文创大厦通过举办超导音乐嘉年华带动人气。

三、运营创新：从“房东”到“合伙人”

传统“收租模式”已无法满足企业需求。运营方需提供全周期服务，与企业共担风险、共享收益。

绍兴凤林文创园：引入“文创生态圈”模式，联合高校培养人才、对接私募基金孵化项目，企业流失率降低40%。

安康毛绒文创园：搭建政校企合作平台，联合西安美院开发IP盲盒，产品线从1代迭代至8代，年产值突破50亿元。

策略建议：

增值服务包：提供政策申报（如房租补贴、REITs融资）、人才培训（联合高校开设定向班）、市场对接（组织企业参加行业展会）。

收益共享机制：对高成长企业试行“租金换股权”，或按销售额抽取服务佣金，增强粘性。

四、政策与资本：“杠杆效应”破解资金困局

文创企业普遍轻资产、融资难，需借力政策红利和资本工具撬动资源。

案例解析

成都国际数字文创园：政府提供直接房租补贴，企业租金低至80元/平米（市价120-160元），并配套订单支持、人才委培政策，入驻率达90%。

上海浦东新区：设立文创产业基金，对优质项目提供最高500万元股权投资，带动社会资本投入超10亿元。

策略建议：

政策工具箱：争取税收减免（如企业所得税“两免三减半”）、专项债支持、土地用途变更优惠。

资本联动：探索“园区运营方+产业基金+企业”三方合作，参考泰州发起50支基金，规模达40亿元。

五、社区共生：让园区成为“城市会客厅”

避免园区成为“孤岛”，需融入社区生活，构建“生产+生活+生态”复合场景。

案例解析

重庆公园6号：利用咖啡馆作为“招商会客厅”，举办夜校、微论坛，促成企业间合作订单超亿元。

策略建议：

开放共享：预留30%公共空间，举办市集、艺术节等开放活动，吸引市民参与。

社群运营：建立企业联盟、兴趣社团，定期组织资源对接会，增强归属感。

结语

避免文创园区“空巢化”，本质是从空间运营升级为产业生态运营。通过精准定位、业态闭环、服务赋能、政策撬动和社区融合，老旧厂房才能真正焕发新生，成为城市更新的“活力引擎”。