商业综合体的竞争已从“招商率”转向“运营力”，一场从租赁到联营的深度变革正在重塑行业格局。

走进如今的购物中心，你会发现曾经千篇一律的商业形态正在消失，取而代之的是小型化、多元化、细分化的新形态——非标商业、公园式商业、二次元主题商场等新业态如雨后春笋般涌现。

在这场静悄悄的革命中，最根本的变化来自于商业综合体与商户的合作模式。传统的纯租赁模式正在被联营、两者取高等更灵活的合作方式所取代。

01 传统租赁模式：简单直接却显疲态

在商业综合体的发展初期，租赁模式一度是绝对主流。开发商将面积分割出租，商户交付租金，关系简单清晰。

这种模式对开发商来说现金流稳定，操作简单，不容易产生纠纷；对商户而言则拥有自主经营权，经营利润高。

然而，随着商业竞争加剧，租赁模式的弊端也逐渐显现：前期招商难度大，管理挑战多，难以获得商户的高利润。

更重要的是，在电商冲击和消费升级的双重压力下，传统的“房东-租客”关系已经难以形成真正的利益共同体，无法适应快速变化的市场需求。

02 联营模式崛起：深度绑定，风险共担

相比之下，联营模式正在成为商业综合体招商的新趋势。这种模式下，开发商和商户进行深度联营，按照商户的营销收入收取租金，同时支持保底租金、营业收入税收处理等。

联营模式的优势显而易见：购物中心能够分享商户成长带来的收益，而不是固定于租金天花板；商户则减轻了前期投入压力，能够更专注于经营和服务。

数据显示，联营模式已成为行业主流。在王府井，百货和奥莱业态以联营方式合作的商户占比约达80%。中国连锁经营协会的调研也显示，在113个样本购物中心中，采用联营模式的项目高达69个，占比达83%。

03 两者取高：主流模式下的平衡之道

行业中最流行的当属“两者取高”的模式——商户支付保底租金或抽成租金中的较高者。这种模式既保证了开发商的基本收益，又能分享商户的高增长红利。

这种模式之所以流行，是因为它平衡了业主和商户的双重需求：业主有稳定的租金托底，商户在销售不佳时也不至于压力过大，双方真正形成了风险共担、利益共享的机制。

04 案例实践：创新运营引领模式变革

领先的商业体正在通过创新运营推动模式变革。

成都大魔方招商花园城引入六大AI智能体，提供陪伴、店铺、服务、优惠、会员等智能服务，让消费者体验“所想即所得”的智能逛街。AI能根据顾客需求推荐餐饮、娱乐、购物路线，提供优惠信息并陪伴互动。

西安立丰城LE CITY推翻购物中心长期奉行的“买＞吃＞玩”业态黄金法则，重构“玩＞吃＞买”的逆序模式，将体验业态占比提升至27%，着力构建以社交属性和情绪价值体验为核心的商业模式。

铁狮门在上海的晶耀虹桥项目与地方政府组建政企联合团队，创新协同招商模式，为意向企业提供“一对一”落地服务，并及时反馈最新政策动态。

05 数据印证：联营模式带动行业增长

数据证明，联营模式的推广正在带动行业整体增长。2024年，超七成购物中心销售总额实现增长，近八成项目全年客流同比增长。

多经点位租金增长显著，70个样本项目多经点位租金收入出现增长，占比超六成。84%的项目空铺率控制较好，项目空铺率稳中有降。

会员消费贡献率这一深度运营KPI关键指标也实现增长，76个调查样本项目的会员消费贡献率在全年销售总额中占比上升。

06 未来趋势：从空间提供商到服务赋能者

商业综合体的角色正在发生根本转变——从空间提供商到服务赋能者。

这种转变体现在三个方面：一是从招商驱动到运营驱动，二是从单点爆款到系统打法，三是从交易空间到生活方式空间。

商业项目不再只是“购物”的单一空间，而正在被重新定义为时间的容器、情绪的出口、城市的生活中枢。成功的商业体需要能够真正读懂客群、持续焕新场景、创造复合价值。

如成都天府招商花园城依托40万方体量，把公园式自然景观搬进购物中心，构建出“都市牧歌”式的消费场景，让消费者在城市里也能获得自然野趣的体验。

随着商业存量时代的到来，如何打破“千店一面”的困局，已成为每一个商业项目必须面对的关键命题。

未来的商业综合体，不再是简单的物理空间，而是连接商户与消费者的生态系统。

那些最早认清这一趋势、并全面转向联营与合作模式的商业体，已经在这场变革中抢得了先机。

租赁未死，但联营已来。

【注：本文数据来源于中国连锁经营协会及相关公开报道，仅供参考。】