商业地产的战场已从招商转向造商，唯有生态化生存者得未来。

步入2025年，曾经辉煌的商业综合体正经历前所未有的洗牌。走进全国各大城市的购物中心，消费者们看到的往往是相似的面孔——同样的连锁品牌、同样的空间布局，甚至同样的营销活动。

数据显示，全国TOP50购物中心中，近70%的品牌重复率超过50%。这种同质化正导致客流分散、租金内卷，开发商被迫让利却难以换来长期收益。

传统“招商-收租”模式已走到尽头，商业地产的生死局中，唯有破局者能赢得生机。

01 同质化困局：传统商业模式的终结

“换个城市、复制同样品牌”的商业策略正在失效。消费者厌倦了千篇一律的购物体验，商业地产运营商则陷入“租金内卷”的恶性循环。

更深层的问题在于运营能力断层。招商团队与运营团队割裂，硬件设计与商户需求脱节的现象比比皆是。斥资引入国际品牌却因动线设计缺陷导致店铺日均客流不足百人的案例时有发生。

资本市场的逻辑也在颠覆。随着REITs（房地产信托基金）的普及，资本更关注商业项目的持续盈利能力而非短期资产增值。仅依赖租金的商场估值大幅缩水，转型迫在眉睫。

世联行首席技术官黎振伟在2025观点购物中心峰会上指出：“所谓升级，不是量的升级，而是消费价值的重新排序。”4消费者的核心需求正在重构，商业体必须重新寻找自己的位置。

02 “X+商业”崛起：破局同质化的战略利器

“X+商业”模式正成为破局同质化的战略利器。招商商管副总经理贾晋燕将其定义为“将艺术、产业、会展、文旅等元素深度融合，创造出具有中国特色的特色商业空间”。

在招商商管董事长袁嘉骅看来，这种模式“能够综合多产业优势，融合在地文脉，适配不同商圈环境、客群，因地制宜塑造符合时代特征、地域文化和项目禀赋的特色商业”。

2024-2025年，多个标杆项目实践了这一模式：

深圳、厦门及上海的“海上世界”项目，以独特滨水景观和丰富游乐设施，创造了文旅商融合的新范式；

珠海横琴创新方引入狮门娱乐天地（广东省首个国际电影主题乐园）和横琴国家地理探险家中心，打造出沉浸式娱乐消费目的地；

台北NOKE忠泰乐生活以“策展零售”为核心理念，将购物中心转化为艺术文化生活空间。

Printemps du Louvre是巴黎卢浮宫博物馆和巴黎Printemps春天百货的结合，创造了文化与商业融合的典范。

这些项目证明，商业空间正在从交易场所转变为体验中心。消费者不再只为商品付费，他们为独特的体验、情感共鸣和文化认同买单。

03 数字化赋能：重构消费体验的隐形引擎

当消费者走进广州太古汇，智能导航系统指引路线，Data Bank智汇银行分析消费偏好，环保卫生间展示着绿色承诺。这一切背后，是全面数字化转型的隐形引擎在运转。

数字化正成为商业体的“第二大脑”。上海海鼎科技合伙人吕秭阳指出：“系统是手段，管理是目标。通过顶层规划到业务管控到数字化落地，把管理和系统深入融合，才能推动企业经营变化。”

在会员运营领域，星盛商业全新升级的会员小程序COCO Club实现了线上线下服务一体化。通过增设专柜移动收款机、智能导视系统等智慧科技，全方位引领消费新方式。

招商商管的“one蛇口”智慧平台整合了旗下所有业态信息，为消费者提供集成化服务，不仅提升用户体验，还创造了丰厚的用户数据基础。

社区商业的数字化转型更具颠覆性。新普社区电商云通过“底商数字化+物业资源整合”双轮驱动，将物业管家变为“金牌导购”，通过专属优惠、拼团砍价等方式带动业主自发传播，试点项目客单价提升6倍。

上海某TOP10物业实施数字化仅3个月，上线12个社区商城，覆盖5万+业主，空置商铺出租率从62%跃升至98%。数字化的力量正在重塑商业底层逻辑。

04 运营体系重构：从“房东”到“生态构建者”

传统“招商”思维正被“造商”理念取代。2025年的商业竞争，早已从“抢商家”转向“造生态”——不是简单引入品牌，而是创造品牌成长的土壤，让商户与商场共生共荣。

这一变革要求商业运营商实现三大转变：

思维升级：从“房东思维”到“合伙人思维”，视商户为战略伙伴而非租客；

目标重构：关注点从“填铺率”转向“生态健康度”，核心指标变为商户存活率、坪效增长率、顾客复购率；

能力迁移：招商团队需掌握数据洞察、资源整合、风险共担和长期孵化四大新技能。

风险共担机制成为新运营体系的核心。创新合作模式包括：阶梯式租金（前3年固定，后期按销售额浮动）；联营模式（商场参与商户投资）；退出保障（设立商户置换基金）。

品牌孵化成为构建差异化优势的关键。设立“新锐品牌实验室”，为本土设计师提供场地、供应链与营销支持，培育“商场原生IP”。招商商管已在实践中探索出孵化路径：0-1阶段免租金+流量扶持；1-10阶段数据赋能+资本对接；10-100阶段跨区域复制+品牌联名。

05 绿色与可持续：从成本项到竞争力

绿色低碳已从“加分项”变为“生存刚需”。全国商业综合体碳达峰碳中和工作领导小组的成立，标志着行业进入低碳发展新阶段。

《商业综合体购物中心绿色低碳与可持续发展评价标准》的出台，填补了行业空白。该标准根据商业综合体碳排放特点，侧重低碳要求与运营管理，评价结果准确量化，突出等级区分度。

领先企业已制定明确目标：广州太古汇作为太古地产在内地的首个自建项目，制定了2030可持续发展愿景，目标是成为全球可持续发展表现领先的发展商。其策略包括获得国际绿色认证、全面使用可再生电能、环保卫生间改造等。

星盛商业在减排运营、资源使用、循环经济等方面多管齐下：采取节点和节能措施减少温室气体排放；坚守废弃物管理原则；推广绿色办公及营运环境；设置环境检测系统与楼宇自控系统联动。

绿色实践不仅降低运营成本，更成为吸引消费者的情感连接点。当商业体将环保理念融入消费场景，就构建了难以复制的差异化优势。

06 未来展望：生态化生存的商业新纪元

2025年，商业综合体的竞争本质是生态系统的竞争。单一功能的空间将被多元融合的“微城市”取代，商业体成为连接人、货、场的价值中枢。

招商商管在全国布局的27个新项目，涵盖多个城市与业态，预示着“X+商业”模式的规模化发展。袁嘉骅观察到，与传统购物中心不同，融合文化、体育、旅游等元素的多元化综合体正成为“蓝海”。

这种项目需要更长开发周期和更强运营能力——购物中心两年半能开业，文旅综合体则需要三到四年8。但回报也更可持续：袁嘉骅提出“算大账”理念，要综合考虑项目的住宅、商业、酒店、文旅等不同板块，带动片区整体发展。

未来的商业体将呈现三大特征：产业边界模糊化（商业、文化、旅游深度融合）；运营体系生态化（商户与商场共生共荣）；消费体验场景化（空间即内容，内容即营销）。

“造商不再是选择题，而是生存法则。”唯有将商户视为伙伴，以数据为纽带，以体验为武器，商业体才能在这场变革中立于不败之地。

深圳海上世界的滨水景观，珠海横琴的狮门娱乐天地，台北NOKE的策展空间——这些创新实践揭示了一个真理：未来的商业价值不再源于空间租赁，而源于生态构建能力。

当Z世代成为消费主力，当可持续发展从口号变为标准，当数字化深入商业基因，唯有那些以“X+”思维重构价值链的玩家，才能破解同质化困局，赢得2025生死局。

商业的未来属于生态构建者，你准备好了吗？

（本文数据及案例引用来源：中购联发展委员会；零售商业财经；招商商管；新普社区电商云；商业地产运营研究）