深耕一厘米，延伸一公里，才是商业综合体未来的生存之道。

“这个商场到底想吸引谁？”

站在自己负责的10万平方米商业综合体前，商业规划师李明不止一次思考这个问题。这座“巨无霸”拥有零售、餐饮、儿童娱乐、影院、健身房等多种业态，看似什么都有，却什么都不精。

在工作日的下午三点，中庭稀疏的客流与高昂的运营成本形成了刺眼的对比——这就是当下许多商业综合体面临的共同困境。

01 转型时刻，大而全模式已过时

过去十年，中国商业地产经历了爆发式增长。据统计，仅2022年全国就新开业了超过500家购物中心。而随着商业存量不断增加，同质化竞争日益激烈，传统“大而全”的盒子式商业综合体面临着严峻的挑战。

中国城市商业综合体平均空置率在2022年达到15.2%，部分二三线城市甚至超过20%。一位资深商业地产专家表示：“过去那种‘我有什么你来什么’的模式已经行不通了。今天的消费者需要的不是又一个选择众多的地方，而是一个能够提供独特体验和价值的场所。”

消费者行为的变化加剧了这一趋势。据商务部数据显示，中国消费者在商业综合体的平均停留时间从2019年的2.1小时下降到2022年的1.4小时。

“很多顾客只是来吃饭，吃完就走，甚至不逛其他店铺。”李明无奈地说。

02 精准定位，选准核心产业赛道

如何破局？深挖一口井比广挖十个坑更有效。

成功的商业综合体开始围绕一个核心产业，打造垂直产业链生态。上海K11艺术购物中心围绕“艺术”这一核心，不仅引入艺术展览、画廊，还发展艺术品交易、艺术教育、艺术家工作室等上下游业态，形成了完整的艺术产业链。

北京侨福芳草地同样以“艺术与设计”为核心，将商场本身打造成一个大型艺术装置，吸引了对设计和艺术有需求的消费者。

这些成功案例揭示了商业综合体转型的关键路径：从“大而全”转向“专而精”，围绕一个核心产业，打造垂直生态圈。

选择核心产业需要考虑三大因素：本地产业基础、消费趋势和差异化空间。例如，杭州一家商业综合体依托本地纺织产业优势，围绕“时尚设计”核心，引入了设计师工作室、面料展示、打样服务、时尚发布等产业链环节，将普通购物中心转型为时尚产业聚集地。

03 做深做透，构建产业链生态

确定了核心产业后，如何做深做透产业链招商？

第一步是绘制产业链图谱。以“健康生活”产业为例，上游包括健身器材、健康食品、运动装备供应商；中游包括健身房、瑜伽馆、健康餐饮、理疗中心；下游则包括健康社群、赛事组织、健康媒体等。

上海一家商业综合体围绕“健康生活”主题，引入了从专业健身器械品牌体验店、健康轻食餐厅、运动康复中心到健康主题书店的全产业链业态，形成了“一站式健康解决方案”。

第二步是补齐产业链关键环节。杭州大悦城围绕“亲子家庭”核心产业，不仅引入了儿童零售和娱乐，还发展了儿童教育、亲子摄影、儿童医疗、亲子餐厅等业态，甚至定期举办亲子市集和育儿讲座，将商场打造成“城市家庭第二客厅”。

第三步是促进产业链内部互动。成都一家以“创意文化”为核心的商业体，定期组织入驻的手工艺人、设计师、文创品牌举办联合活动和产品开发，形成了内部生态系统，降低了营销成本，提高了客户黏性。

04 数据驱动，量化评估招商效果

产业链招商不能凭感觉，需要数据支撑。

关键指标已从传统的“出租率”转变为“产业链完整度”和“生态协同效应”。一家围绕“美食文化”打造的商业综合体，不仅关注餐饮品牌入驻率，更关注“从食材展示到烹饪教学再到餐饮消费”的完整链条是否形成。

同时，消费者停留时间和复购率成为更重要的指标。数据显示，围绕核心产业打造的购物中心，消费者平均停留时间可达2.5小时，比传统购物中心高出近80%。

北京一家以“户外运动”为主题的商业体，通过引入户外装备零售、攀岩体验、徒步俱乐部、户外主题餐饮等业态，使消费者平均停留时间达到3.2小时，年复购率高达65%。

05 场景案例，看产业链招商的实际应用

苏州工业园区的一家商业综合体围绕“数字科技”核心产业，打造了“科技生活体验中心”。这里不仅有电子产品零售，还有VR体验馆、电竞馆、编程教育、科技沙龙、智能家居展示等业态。

每个月，这里都会举办科技主题市集和创客大赛，吸引了大量科技爱好者和年轻家庭。“我们不只是卖产品，更是展示科技如何改变生活。”项目负责人表示。

项目运营一年后，虽然总体商户数量减少了20%，但整体销售额提升了35%，会员消费占比达到60%。

重庆的一家商业体则围绕“本土文化”核心，引入了非遗手工艺人工作室、本土设计师品牌、方言喜剧剧场、地方特色餐饮等业态，形成了“重庆文化体验地标”。这里不仅是购物场所，更成为游客了解重庆文化的窗口和本地人的文化归属地。

06 未来展望，产业链招商的进阶路径

产业链招商并非一劳永逸，需要不断进化和升级。随着消费趋势和产业发展的变化，核心产业本身也需要调整和优化。

上海一家商业综合体最初以“亲子”为核心产业，随着周边社区老龄化，逐步引入了“银发经济”元素，如老年健康中心、适老化产品体验、老年兴趣课堂等，形成了“全龄友好”的新型产业链。

技术创新为产业链招商提供了新工具。通过大数据分析消费者行为，商业综合体可以更精准地把握产业链缺口；通过虚拟现实技术，可以打造线上线下融合的产业链体验。

07 回归本质，创造不可替代的价值

告别“大而全”不是缩小规模，而是深化价值。当商业综合体成为一个产业链的聚集地，它就从一个单纯的消费场所转变为一个产业生态系统。

这种转变带来了多重价值：对消费者而言，获得了更专业、更完整的体验；对入驻品牌而言，获得了产业链协同和精准客流；对运营方而言，提高了项目的竞争力和抗风险能力。

“我们不再试图吸引所有人，而是服务好一类人。”李明站在重新规划的商业综合体模型前，信心满满。

如今，他的项目围绕“城市微度假”核心产业，引入了精品酒店、特色餐饮、手作工坊、冥想空间、城市农场等业态，形成了一个让都市人短暂逃离压力的空间。项目尚未开业，已有多个品牌主动接洽，希望能够入驻这个“有灵魂”的商业空间。

“在一个什么都有等于什么都没有的时代，专注一个领域并做深做透，才是商业综合体突围的关键。”当商业综合体不再追求面面俱到，而是围绕一个核心产业深耕细作，它就不再是一个简单的消费场所，而是一个产业生态的孵化器，一种生活方式的提案者，一个城市活力的发生器。

深耕一厘米，延伸一公里。这或许就是未来商业综合体应有的模样——不追求成为所有人的第一选择，而是一类人的唯一选择。

本文数据来源：商务部《中国商业地产发展报告》、中国连锁经营协会《购物中心发展指数》、行业内部调研数据。