引言：商业综合体不再是“一锤子买卖”‌

十年前，商业综合体的成功标准可能是“招商满铺率100%”，而今天，这个标准已经变成了“商户续约率80%+”。

为什么？因为商业地产的竞争已经从“拼招商”转向“拼运营”。

商户不再满足于“开业即巅峰”，而是期待长期稳定的经营环境。他们需要客流、需要品牌曝光、需要运营赋能，甚至需要情绪价值——而这些，恰恰是商业运营的核心命题。

‌“招商”是起点，“养商”才是真正的考验。‌

‌一、商户的痛点：为什么“招得来”却“留不住”？‌

‌1. 招商≠长期价值，商户需要的是“可持续经营”‌

某知名连锁餐饮品牌曾吐槽：“我们入驻过不少商场，有些开业时热闹非凡，半年后客流断崖式下滑，最终只能撤店。”

数据显示，‌全国购物中心平均商户汰换率高达30%‌（数据来源：赢商网2024年度报告），这意味着每10家商户中，3家可能在一年内离开。

‌商户的三大核心诉求：‌

• ‌稳定的客流‌（不是开业时的“虚假繁荣”）

• ‌合理的运营成本‌（租金、能耗、推广费用可控）

• ‌品牌成长空间‌（能否借助商场资源提升自身影响力）

‌2. 运营的误区：重“管理”轻“服务”‌

很多商业综合体运营团队仍然停留在“物业管理”思维：收租金、管装修、查消防……却忽略了商户真正的需求是‌“如何帮我赚钱”‌。

‌案例：‌某二线城市购物中心曾引入一家网红咖啡品牌，开业时借助商场活动火爆一时，但后续因缺乏持续的品牌联动，单店业绩逐渐下滑。最终，品牌方选择撤店，并在社交媒体上公开抱怨：“商场只关心租金，不关心我们的死活。”

二、从“招商思维”到“养商思维”：运营如何破局？‌

‌1. 数据驱动：用精准运营提升商户存活率‌

‌“养商”的核心是“懂商”‌——了解每家商户的经营状况，提前预判风险。

‌实践方案：‌

• ‌建立商户健康度模型‌（结合坪效、客流、复购率等数据）

• ‌定期经营诊断‌（而非等到商户撑不住了才沟通）

• ‌动态调整扶持政策‌（如阶段性租金优惠、联合营销支持）

‌案例：‌
成都某标杆商业体通过大数据分析发现，某轻食品牌周末业绩优异，但工作日客流不足。运营团队随即调整策略，在工作日推出“白领午餐计划”，联合周边写字楼推广，最终帮助该品牌业绩提升40%。

‌2. 流量赋能：让商户“借势”商场资源‌

商业综合体的核心优势是‌“流量池”‌，但很多商户并不知道如何用好这个资源。

‌运营可以做什么？‌

• ‌打造品牌联名活动‌（如商场IP+商户产品定制）

• ‌数字化导流‌（通过小程序、会员系统为商户精准引流）

• ‌内容共创‌（联合商户产出短视频、直播等内容，降低商户营销成本）

‌案例：‌
上海某商场与场内20余家餐饮品牌联合发起“美食盲盒”活动，消费者购买盲盒后可随机兑换商户套餐。活动期间，参与商户平均业绩增长25%，商场抖音话题播放量破亿。

‌3. 生态共建：让商户从“租户”变成“合作伙伴”‌

‌最高级的“养商”，是让商户和商场形成共生关系。‌

‌可行策略：‌

• ‌成立商户联盟‌（定期举办经营分享会，促进资源互换）

• ‌引入第三方服务商‌（如外卖运营、抖音团购代运营等）

• ‌设立“创新孵化基金”‌（扶持有潜力的新兴品牌）

‌案例：‌深圳某商业体推出“商户成长计划”，联合美团、抖音等平台为场内品牌提供线上运营培训，半年内帮助30余家商户实现线上业绩翻倍。

三、未来趋势：商业运营的终极目标是“商户成功”‌

商业综合体的价值，不再只是“提供场地”，而是‌“帮助商户成功”‌。

‌未来的运营团队，可能需要具备以下能力：‌
✅ ‌数据分析能力‌（预判商户经营风险）
✅ ‌流量运营能力‌（帮助商户获取精准客户）
✅ ‌资源整合能力‌（搭建商户成长生态）

‌正如某资深商业运营人所说：‌

“招商是‘结婚’，运营是‘过日子’。只有真正关心商户的生存状态，才能让商业体持续繁荣。”

‌结语：运营的价值，是让商业更有温度‌

商业综合体的竞争，最终会回归到‌“谁能让商户赚到钱”‌。

从“招商”到“养商”，不仅是策略的转变，更是思维的升级。

‌运营的终极使命，是让每一家商户都能在这里找到成长的机会。‌

‌而这，才是商业地产真正的长期主义。‌

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‌（本文数据来源：赢商网、美团商业洞察、抖音生活服务报告）‌