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南飞鸿•乐荟中心•IGC

2024-01-18

南中轴·新绿洲：南飞鸿乐荟中心，定义雁塔未来商务新格局

在西安加快建设国家中心城市、推进“南控、北跨、西融、东拓”战略的背景下，雁塔区作为全市经济总量最大、人口最多、创新活力最强的核心城区，正迎来新一轮城市功能升级与产业集聚的高潮。其中，以长安路—南三环为轴线的城南发展带，正从传统居住区向“总部经济+科技服务+现代商贸”的复合功能区加速转型。在这一进程中，南飞鸿乐荟中心的落成，不仅是一个商业综合体的开业，更是雁塔区践行“绿色、智慧、人文”城市发展理念的标志性样本。

一、雁塔区发展定位：西部强区的“首位担当”

雁塔区连续多年位居西北地区经济总量第一区，2025年GDP已突破3000亿元，是陕西省唯一获评“全国综合实力百强区”前十的中心城区。其发展定位清晰而多元：

西部科技创新策源地：依托西安众多高校院所（西电、西工大、交大医学院等）及高新区、曲江新区“两翼联动”，雁塔已成为研发设计、人工智能、生物医药等新质生产力的集聚区。
国际消费中心城市主承载区：小寨商圈、电子城商圈、南三环商圈构成“黄金三角”，年社零总额超千亿。
绿色智慧城区样板：雁塔区在西安市率先落地“双碳”楼宇标准，推动建筑与生态、数字技术深度融合。

而南三环沿线，正是上述定位中 “产城融合示范带” 的物理核心——既承接高新区的产业外溢，又服务曲江的文化消费人群，还承载着雁塔自身旧改升级的居住与商务需求。

二、南飞鸿乐荟中心：雁塔区“生态商务”的价值支点

南飞鸿乐荟中心（以下简称“乐荟中心”）位于雁塔区南三环与朱雀大街南段交汇处，总建筑面积约45万平方米，是集超甲级写字楼、高端购物中心、精品酒店、艺术展厅于一体的城市综合体。它对雁塔区的价值体现在三个不可替代的层面：

1. 补全南三环“高端商务拼图”

长期以来，南三环沿线以住宅、批发市场及零散商业为主，缺乏国际标准的甲级写字楼。乐荟中心两栋超高层办公楼（T1约200米、T2约150米）的投用，使得原本需前往高新锦业路或曲江新区办公的总部型企业，首次能在雁塔腹地实现“门对门”的商务效率。

2. 定义“绿色楼宇”的雁塔标准

乐荟中心是西安首个获得LEED v4 BD+C 金级预认证及国家绿色建筑二星级的大型综合体。其内部垂直绿化面积超过8000㎡，拥有西安唯一室内“瀑布光影中庭”——水幕高30米，结合PM2.5过滤新风系统与光伏玻璃幕墙，使办公能耗比传统写字楼降低22%。这直接响应了雁塔区对年耗电超百万度楼宇的“碳效准入”要求。

3. 激活“地铁+商业”的流量闭环

项目负一层直通地铁8号线（在建，预计2025年底通车）与2号线三爻站换乘通道（步行约400米），同时自持10万平方米“乐荟中心·购物公园”，引入西北首家“茑屋书店概念店”、区域首个“全景跃层健身中心”等。这种 “早高峰办公+午间社交+夜间消费” 的无缝场景，使得楼宇出租率在开业一年内达到87%，远高于南三环沿线平均65%的水平。

三、雁塔区同量级楼宇对比：谁在并肩？差异何在？

在雁塔区行政范围内，能与南飞鸿乐荟中心（单栋标准层面积超2000㎡、租金120-160元/㎡·月、入驻企业平均注册资本500万以上）构成“第一梯队”的楼宇主要有以下三座：

楼宇名称 位置体量核心特征与乐荟中心的差异化


西安大都荟	科技路与高新四路十字（行政属雁塔）	27万㎡（含街区商业+LOFT办公）	庭院式低密办公，主打设计、文创、科技孵化	建筑形态为多层独栋，无超高层；客群偏小型创意团队（50人以下），而乐荟中心以200-2000㎡标准层服务中型以上企业
MOMOPARK艺术购物中心写字楼	小寨西路与含光路十字	总建面30万㎡，写字楼约6万㎡	艺术主题商业+标准甲写，地铁3号线吉祥村站上盖	商业比重远高于办公（写字楼仅1栋），租户以教培、医美、轻型服务为主，缺乏总部型办公配套；乐荟中心的独立大堂、高速电梯分区（6m/s）及预留机房承重（12kN/㎡）更适配科技、金融类企业
立丰城LECITY	丈八东路与子午大道交汇	总建面46万㎡（含住宅、商业、写字楼）	社区型超大规模综合体，主打家庭消费	写字楼部分实际为商住混合（层高3.2米，无中央空调），不能注册纯办公用途；乐荟中心是单一业权、纯租赁，便于统一运营与品质管控

结论：乐荟中心是雁塔区目前唯一在纯商务办公领域同时具备“超高层地标+LEED金级认证+地铁上盖+自持高端商业”四项条件的楼宇。其他竞品要么偏重商业/居住，要么硬件标准仅达到甲级入门。

四、南飞鸿乐荟中心楼宇特色及详细参数（以T1栋为例）

参数类别 具体指标


建筑高度	T1栋 200.8米（地上42层），T2栋 149.6米（地上32层）
标准层面积	T1栋 2000-2350㎡（无中柱，使用率78%），T2栋 1500-1800㎡
层高/净高	4.5米 / 3.0米（架空地板150mm）
电梯系统	16部客梯（分区运行，最高6m/s），2部货梯，2部VIP专属电梯
空调系统	四管制VAV变风量+独立新风（PM2.5过滤效率95%），可24小时分户计量
电力配置	双路10KV市政供电+备用柴油发电机（2000KVA），办公区供电标准100W/㎡
停车位	约3200个（含500个新能源快充车位）
智能化	人脸识别闸机、目的楼层预约派梯、无接触式洗手间、楼宇自控（BAS）
特色空间	23层空中转换大堂（含咖啡吧、会客区）；屋顶星空花园（可举办200人酒会）
绿色认证	LEED v4 金级（预认证）、国家绿建二星、WELL健康建筑标准（注册中）

五、适配企业类型

基于上述参数及已入驻企业（截至2025年10月数据：约110家企业，总办公人数超6000人），乐荟中心主要适配：

科技型企业（尤其是人工智能、软件信息、智能硬件）：需高电力容量、24小时冷却水、机房承重及弹性面积扩展空间。典型租户：某头部AI视觉公司（3000㎡）、两家新三板上市SaaS企业。
金融及专业服务：银行区域总部、券商、律所、会计师事务所，看重独立大堂形象、高速电梯及周边高端商务餐饮。目前已有某股份制银行西安分行（5000㎡）、两家“红圈所”分所。
跨国企业区域办事处：需要LEED认证满足ESG报告要求，且临近高新与外籍人士居住区（如绿地世纪城、紫薇田园都市）。已入驻一家德国工业制造企业、一家美国医疗设备公司。
时尚/设计/新媒体总部：可利用购物中心举办快闪、发布会及直播场景。MCN机构“白泽文化”整层租赁作为选品中心。