园区运营的“五共”模式：规划共商、目标共定、招商共招、利益共享、运营共管
当前，产业园区正经历一场深刻变革。从增量竞争转入存量博弈，传统“拿地-建房-出租”模式步履维艰。数据显示，全国产业园区平均空置率持续攀升，部分生产制造类园区空置率高达45%，三四线城市工业地产空置率更飙升至70%以上。单方租金逐年下降，入住率持续走低，供需博弈与价值重构成为核心主线。
作为园区运营管理者，我们深刻感受到：时代变了，玩法也必须变。 在此背景下，结合多年的园区运营实践，我总结出“五共”运营模式——规划共商、目标共定、招商共招、利益共享、运营共管，正在成为破局的关键路径。
一、规划共商：打破“我建你用”的单向思维
过去，园区规划往往是“闭门造车”——管委会或开发商画图纸、定业态，企业入驻后才发现：空间不匹配、配套不到位、服务不对口。 规划共商，就是把决策权从单一主体手中让渡给多方共议。
在浙江金华，产业社区推行“一月一议、要事快商”联席会议机制，区域企业、行业协会、社会组织都参与进来，围绕公共事务、行业事项开展协商议事，精准破解企业用地、用工等共性难题百余项。10家试点产业社区已推动解决企业金融、用工、安全生产等各类问题800余个。
让企业成为规划的“合伙人”，而非被动的“入住者”——这是规划共商的核心要义。
二、目标共定：把“KPI”变成“我们共同的目标”
园区运营好不好，不能只看管委会的招商指标，更要看企业满不满意、产业生态健不健康。目标共定，就是让企业和园区成为命运的共同体。
在宣城经开区，管委会提出共享厂房“五共”理念——共商、共建、共担、共赢、共享。由园区企业投资建设，国企负责运营管理，双方共同制定运营目标。项目建成后由国企整体承租5年，后根据入驻项目纳税贡献，双方享有税收奖励分成权。目前已落户5个高端装备制造项目，全力打造长三角高端装备制造产业园。
当目标是双方一起定下来的，执行就不再是任务，而是承诺。
三、招商共招：从“单打独斗”到“集团作战”
传统招商是“管委会一家吆喝”，企业来了就走、走了就空。招商共招，是让政府、企业、园区、协会多方联动，形成招商合力。
深圳中交科技城创新构建“1+5+N”党建联建共建机制，以党支部为核心，联合社区及5家重点骨干企业党组织，面向未来逐步吸纳更多企业加入。通过聚焦“五共”行动，将党的政治优势转化为破解园区治理难题、优化营商服务、赋能企业发展的强劲动力。佛山顺德区启动“园区招商合伙人”机制，推动招商模式从“上下游变上下楼、远客商变左右邻、产业链成生态圈”的深度转型。
企业之间不再是孤军奋战的个体，而是生态网络中错位互补、互利共赢的节点。
四、利益共享：从“收租”到“共赢”
利益共享是“五共”模式的压舱石。没有利益共享，前面的“共”都是空谈。
云南保山产业园区创新“园中园”发展模式，由保山产业园区与各县（市、区）共同建设，先后制定共建实施意见、“1+5”共建共享发展机制等20余项管理制度，实现“1+5>6”的聚集效应。入驻企业产生的税收和产值由项目引进县与园区共享，有效调动了各方积极性。
湖北西陵探索“认股权”融资，园区以租金、服务换股权，实现从“服务收费”到“价值共享”的转型。广东佛山狮山镇推行租金入股模式，将应收场地租金转化为入驻企业股权投资，推动政府角色从“房东”向“股东”转变。
上海与六安合伙开办产业园，创新利益共享机制，由松江推荐落地的企业，5年内实行“统计分算、财税分成”。正如业内人士所言，“利益共享机制通过精细化的制度设计，将区域合作从‘单向帮扶’转变为‘互利共赢’。”
五、运营共管：从“管理”到“治理”
运营共管，是让各方力量共同参与园区的日常运营和服务。
义乌光源科技小镇构建了“共享中心、共享智囊、共享学院”三大协同平台，相关企业已联手突破9项关键技术，30余名技术骨干帮助上下游企业推动71项关键技术突破。苏州工业园区新建元产管深化“产业先锋”党建品牌，打造“15分钟共享服务圈”，实现服务资源的高效配置。园区推出首个共享叉车试点项目，采用新能源叉车和智能调度系统，通过“线上预约+线下调度”模式，实现资源集约利用与低碳运营双赢。
运营共管不是多了几把“锁”，而是建起了一个“家”。当企业不再是园区的“租客”，而是园区的“主人”，园区就活了。
当前，科技园区已从传统开发招商转向专业化产业服务与生态构建，形成“房东+股东”双轮驱动模式。2026年作为“十五五”开局之年，产业园区行业的核心取决于对接新质生产力与应对存量竞争的能力。五共模式的价值，正在于它将园区从“空间提供商”升级为“产业运营商”——不仅提供物理空间，更提供创新生态、资本服务和成长赋能。
对于每一位园区规划运营管理者而言，五共模式不是选择题，而是必答题。把五共理念落地为行动，让园区成为企业与人才愿意扎根、愿意奋斗、愿意留下的地方。
共商、共定、共招、共享、共管——这五个“共”字，写在一起，就是一个“生态”的“共”。
本文案例数据来源： 宣城经开区共享厂房试点、云南保山“园中园”发展模式、浙江金华产业社区治理、义乌光源科技小镇共享平台、湖北西陵认股权融资、佛山狮山租金入股模式、上海六安跨区域合作产业园、深圳中交科技城“1+5+N”党建联建、苏州工业园区共享叉车试点等公开信息，部分数据来自行业研究机构报告。
