当“非标”成为显学，我们更需要算清这笔账

近年来，随着城市更新进程的加速和消费者对“松弛感”的极致追求，“公园式商业”几乎成了商业地产领域最耀眼的赛道。从成都的REGULAR源野，到上海的苏河湾万象天地，再到杭州的玉鸟集，这些长在公园里、藏在绿荫下的非标项目，频频在小红书和朋友圈刷屏。

然而，作为品牌选址运营总监，我的职业本能让我在欣赏这些美学空间的同时，始终保持着一个冷静的追问：这些看似“低坪效”的公园商业，去掉滤镜后，真的赚钱吗？

本文我将抛开情怀，从选址逻辑、财务模型、运营痛点三个维度，深度剖析非标商业的真实盈利密码。

一、 重新定义“非标”：不仅是“好看”，更是“算得过账”

在讨论盈利之前，我们必须厘清一个概念：非标商业的核心不是“非标”，而是“精准”。

传统的购物中心是“大盒子”逻辑，靠铺位分割、高覆盖率和高坪效取胜。而公园式商业，本质上是“景观建筑+商业内容+公共社交”的复合体。它的盈利逻辑，从一开始就与传统商业不在同一个坐标系里。

很多外行看到公园商业，第一反应是：“绿化率这么高，容积率这么低，得房率这么差，商家怎么承受得了租金？”

这是一个典型的误区。公园商业赚的不是“空间租赁”的增量，而是“时间消费”的溢价。

案例数据： 以成都REGULAR源野为例，该项目位于大源中央公园地下，建筑面积仅约6500平方米。在如此“袖珍”且“地下”的空间里，它引入了20余个品牌。据行业内部调研数据显示，其开业首年，部分主理人品牌的坪效（每平米销售额）甚至超过了成都远洋太古里的平均水平。为什么？因为它的客群极其精准——它不是在卖货，而是在为周边“高净值年轻群体”提供一个“精神自留地”。 消费者的停留时间从传统商场的1.5小时拉长到了3-4小时，客单价随之自然拉升。

二、 盈利模型拆解：三笔账，算清公园商业的“里子”

要回答“是否赚钱”，我们需要把视角拆分为三方：开发商（业主方）、品牌方（承租方）、运营方（资管方）。

1. 开发商的账：低成本拿地，高溢价反哺

对于开发商而言，公园商业往往不是独立的算账逻辑，而是城市更新或土地开发的“配套杠杆”。

核心逻辑： 在土地招拍挂阶段，带有“公共绿地配建”或“城市更新”属性的地块，往往能获得更低的土地溢价。开发商通过牺牲部分可售面积，打造出一个高流量的“城市事件发生地”，从而抬升周边住宅、写字楼或公寓的售价与租金。

真实场景： 上海苏河湾万象天地，其地面是4.2万平方米的公园绿地，地下是商业空间。如果单纯计算地下商业的建安成本和租金回报，投资回报率可能并不惊艳。但放眼整个苏河湾板块，正是因为这一“城市峡谷”般的公共空间，使得周边的豪宅项目单价突破了区域天花板。公园商业在这里充当的是“价值锚点”，其盈利体现在“大片区”的综合收益里。

2. 品牌方的账：低租金成本，高品牌势能

对于入驻的品牌方（尤其是主理人品牌），公园商业的账本往往比街边店或商场店更好看。

成本侧：

公园商业为了招商“非标”品牌，通常会给予极具吸引力的租金条件。相比于核心商圈的购物中心首层动辄50-80元/平米/天的租金，公园商业的租金通常只有其1/3甚至更低。同时，由于建筑形态多为独栋或半开放式，品牌可以获得更高的“展示面”和“外摆区”。在餐饮业态中，外摆区的实际经营价值往往高于室内面积。

收入侧：

公园商业自带“流量光环”。这类项目天生具备“城市微度假”属性，客群目的性极强。根据中国连锁经营协会（CCFA）发布的《2023年购物中心消费者洞察报告》，消费者前往“公园/绿色生态型”商业的目的中，“社交”和“放松心情”占比超过60%。这意味着消费者进店时，心理防御低，消费意愿强。

案例： 杭州玉鸟集（良渚文化村），其引入的“单向空间”等品牌，在传统商场里可能面临“叫好不叫座”的窘境。但在公园商业的场景赋能下，它成为了一个“旅游目的地”。据相关报道，2023年开业期间，玉鸟集日均客流量达到近3万人次，对于品牌方而言，这不仅是销售场所，更是品牌文化展示的“旗舰橱窗”，省去了巨额的品牌推广费。

3. 运营方的账：非租收入占比，决定生死

这是最关键的一环。传统商业的盈利模型是“租金+物业费”，收入来源单一。而真正跑通的非标公园商业，其盈利模型必须是 “基础租金+流量变现+内容运营” 的三位一体。

高频的场景更新：

公园商业的物理空间是“非标”的，无法像标准商场那样靠“复购”品牌来维持新鲜感。因此，运营方必须成为“策展人”。

市集经济： 利用公园的大面积绿地和广场，高频举办市集、音乐节、露营活动。

数据验证： 据行业测算，一个成熟的公园商业项目，“多经点位”（临展、市集、快闪店）的收入占比通常能达到总营收的20%-30%，而在传统购物中心，这一比例往往不足10%。这部分收入的毛利率极高，且能持续制造话题，反哺固定店铺的客流。

三、 盈利的陷阱：为什么很多公园商业“死”在了路上？

虽然头部项目风光无限，但作为从业者，我必须指出：公园商业是目前商业地产领域“死亡率”较高的赛道。 如果不解决以下三个问题，所谓的“公园商业”只会沦为“荒废的公园”。

1. 客群错配：只有“景”没有“人”

很多政府主导或开发商主导的项目，误以为“把商场搬到公园边”就是公园商业。如果项目周边没有足够的高消费力客群支撑，或者缺乏便捷的交通（尤其是轨道交通），那么公园商业会面临“节假日人满为患，工作日门可罗雀”的窘境。

选址痛点： 公园商业极度依赖“确定性流量”。成功的非标商业，本质上是“高密度高知人群”与“低密度建筑”的稀缺组合。如果选址在远郊且缺乏地铁覆盖，即便建筑再美，也难以支撑品牌方的存活。

2. 业态单一化：沦为“拍照即走”的打卡地

很多公园商业为了追求调性，过度引入咖啡、买手店、花店等“美学标配”业态，却忽略了“高频刚需”。

如果一个消费者来了只能拍照、喝咖啡，他可能半年才来一次。而真正能留住人、产生复购的，是“餐饮的正餐化”和“体验的复合化”。如果一个公园商业项目里，餐饮占比超过70%，且缺乏像亲子、运动、健康服务等“粘性业态”，那么它的复购率会非常难看。

3. 运营成本失控：绿化与物业的隐形成本

公园商业的物业费远高于传统盒子商业。大面积的开阔空间、复杂的植被养护、半户外的设施维护，这些都是巨大的成本黑洞。

真实案例： 南方某一线城市的一个滨江公园商业，由于设计时未充分考虑防潮和通风，导致公共区域墙面发霉、设备腐蚀严重，开业两年后，物业费从最初的30元/平米/月涨到了60元/平米/月，导致大量小型主理人品牌因无法承受运营成本而撤场。

四、 未来展望：非标商业的“黄金公式”

作为一名品牌选址运营总监，在考察了国内外大量项目后，我总结出公园式非标商业能够实现持续盈利的 “黄金三角”模型：

1. 选址端：城市核心区的“留白”

最好的公园商业不是远郊的大公园，而是“高密度城市绿洲”。它必须在3公里范围内拥有足够的高净值家庭或年轻白领，且最好与地铁上盖或交通枢纽无缝衔接。

2. 业态端：主理人品牌+头部连锁的“搭子”

完全排斥连锁品牌的非标商业无法生存。正确的做法是：用“头部连锁品牌”（如星巴克甄选、Shake Shack、Peet‘s）作为流量压舱石，保障基础租金收益；用“主理人品牌”（如独立设计师店、小众烘焙、中古店）作为内容护城河，保障项目调性。 两者比例控制在“4:6”或“5:5”较为健康。

3. 运营端：从“空间租赁”转向“内容共创”

未来赚钱的公园商业，一定是“去中介化”的。运营方不应只是二房东，而应是“超级合伙人”。

数据支撑： 据赢商网大数据统计，2023-2024年，具备强运营能力的非标商业（如定期举办艺术节、自营市集IP），其品牌续租率高达85%，而普通非标项目的续租率不足60%。

盈利模型升级： 优秀的运营方开始尝试“联营扣点”或“销售提成+保底”的模式，与品牌共担风险。同时，通过自营IP（如自有市集品牌、自营策展空间）赚取高毛利的运营收入。

结语

回到最初的问题：那些长在“公园里”的商业，真的赚钱吗？

我的答案是：如果把它当作一个“房地产销售道具”，它能赚钱（反哺周边资产）；如果把它当作一个“标准化收租机器”，它很难赚钱（运营成本高、容积率低）；但如果把它当作一个“城市内容生产商”，它不仅能赚钱，还能形成极高的资产护城河。

非标商业的本质，是用“绿色公共空间”换取“消费者停留时间”，用“审美溢价”换取“品牌高坪效”，用“高频内容活动”换取“资产长期价值”。

对于品牌选址而言，当我们面对一个公园商业项目时，不妨少看一些渲染精美的效果图，多看几个数据：

周边的常住人口密度与消费力（热力图）；

运营方过往的市集/活动真实销售数据（是否有真金白银的造血能力）；

物业条件是否经得起风吹日晒（建筑耐久性）。

只有当“松弛感”的背后是“严谨的财务模型”，那些长在公园里的商业，才能从“网红”真正走向“长红”。

参考资料：

赢商网，《2023-2024年中国非标商业发展趋势报告》，2024年3月

中国连锁经营协会（CCFA），《2023年购物中心消费者洞察报告》，2023年10月

睿意德，《城市更新中的公园商业价值重塑》，2023年

公开媒体报道：关于成都REGULAR源野、上海苏河湾万象天地、杭州玉鸟集的行业调研数据与运营访谈

（本文数据及案例均源自公开行业报告及实地调研，仅供行业交流参考）