写字楼里长出了咖啡馆和美术馆，商场楼上住进了互联网公司和MCN机构——商业综合体的围墙，正在被“人”的需求推倒。

连续亏损七年后，西安民生百货解放路店终于在2025年扭亏为盈。这座位于解放路商圈的标志性建筑，经历了商户退租、商场空荡的至暗时刻，如今却实现了1至4层商业、5至7层商务办公、8至14层酒店式公寓的完整生态。楼内一家互联网企业的办公区里，上百人同时在电脑前忙碌，排队等候电梯往往就要花费好几分钟。

这不是孤例。从上海陆家嘴到苏州工业园区，一场关于“商办同楼”的空间革命正在悄然进行。传统的“盒子式”商业综合体和“格子间”写字楼，正在被一种更混合、更流动、更接近生活本质的空间形态所取代。

01 商业综合体的困境：谁偷走了我们的客流？

几年前，西安解放路商圈的经历堪称“灾难”。这个紧邻西安火车站、曾年销售额达十多亿元的知名商圈，由于基础设施老化、业态升级滞后，以及受城区人口外移、消费方式变化等多重因素影响，商圈内118万平方米商业楼宇的空置率逐渐接近七成。民生百货解放路店的员工一度连工资都发不起。

同样的困境也出现在上海浦东。位于陆家嘴金融贸易区内的上海国际航运金融大厦，尽管地理位置优越，却面临周边居住人口密集但商务氛围薄弱、楼宇年代久远缺乏高品质配套的尴尬。

而在苏州，688艺术潮流空间的前身同样是一片地下“沉睡空间”，出租率一度低至45%，成为区域商业的痛点。

这些案例揭示了一个残酷的现实：传统商业综合体的黄金时代已经过去。单纯卖商品的“盒子”，打不过电商的便捷；单纯卖空间的“格子”，敌不过新兴产业园的配套。当消费者既可以在家办公，也可以在线购物，凭什么还要来你的综合体？

答案正在“商办同楼”的实践中浮出水面。

02 水平重构：从“大而全”到“专而精”

面对困局，第一步改变是对空间功能的水平重构。

西安解放路商圈选择了“空间重构”牵引“产业重塑”的道路。通过对民生百货等大型楼宇进行“回购+改造”“商改办”模式的改造，原本单一功能的商业大楼变成了垂直的“商办同楼”综合体：低区保留商业，中区改为商务办公，高区配套酒店式公寓。

数据证明了这一模式的成功。截至目前，解放路商圈已盘活71.4万平方米，其中6栋大型闲置楼宇全面盘活，入驻企业超过200家、新增就业2.1万余人，整体出租率已超八成。

上海国际航运金融大厦的改造则更为彻底。大厦将原一至四层的低效空间整体改造为精品商场“福山荟”，同时将酒店大堂上移至第五层。这一看似简单的空间置换，实则是空间价值的精准激活：把一楼黄金区域从酒店大堂改为商业入口，结合周边地铁线路，将“路过客流”有效转化为“停留客流”。

这种“水平重构”的逻辑在于，不再追求“大而全”的一站式消费，而是将综合体切割成功能明确的板块，让不同业态在同一栋楼里“各就各位”，既保持独立运营的效率，又实现相互赋能的可能。

03 垂直叠加：当写字楼开始“消费化”

如果说水平重构是空间的“手术刀”，那么垂直叠加则是功能的“催化剂”。

苏州688艺术潮流空间的做法堪称教科书级别。这个曾经的“地下商业”，通过引入有南艺术馆旗舰馆作为文化锚点，辅以潮流街区、桌球旗舰店等主力店，形成了“艺术观赏-潮流体验-消费转化”的闭环商业模式。业态比例随之重构，零售占比从15%跃升至32%，生活配套从18%提高到42%。

更有意思的是其对时间的运营。通过将餐饮升级为“日咖夜酒”复合模型，这个商业空间第一次拥有了“全时段”的消费理由。白天是白领们的咖啡厅和快餐厅，晚上则变身为年轻人的精酿营地和深夜食堂。日间以骑行、市集、艺术工作坊为主，夜间把露天放映、深夜食堂搬进商圈，用“十二小时生活剧本”覆盖青年群体的作息周期。

而在长春，“这有山”项目走得更远。它打破传统商场“平层布局”模式，以“造山”为核心理念，打造室内立体山地景观。采用“玻璃穹顶+钢结构骨架”，模拟山体起伏走势，建设3条主步道、15个观景平台，最高落差达25米，形成“一步一景”的空间体验。这种颠覆性的空间设计，使顾客平均停留时间延长至5.8小时，为传统商场的4倍。

当写字楼开始“消费化”，办公楼不再只是工作的场所，而是生活方式的延伸；商场不再只是购物的场地，而是社交和体验的舞台。

04 数据赋能：看不见的“空间重构”

物理空间的重构之外，数字空间的赋能同样不可或缺。

宿迁市宿城区的“数智焕楼”项目给出了亮眼答案。通过搭建“商务楼宇”运行管理平台，整合全区57栋营运中商务楼宇的基础数据，汇聚2039家入驻企业的经营数据，配合实时更新的地图一览大屏，楼宇位置、入驻率、闲置区域等信息一目了然。

数据联起来是基础，用起来才是关键。数智汇（宿迁数据要素产业园）曾经是闲置资产，入驻率为0，经平台赋能后，入驻率如今提升至96% ，汇集网易传媒、京东等20余家企业，培育出一条完整的数据产业链。

数据指导决策的逻辑在于：平台通过分析入驻企业行业分布、经营状况等数据，自动生成产业适配建议。楼宇运营方和招商引资部门不再是“盲人摸象”，而是依托实时数据开展精准招商，有效解决楼宇资源闲置问题。

05 运营进化：从“二房东”到“产业生态构建者”

空间重构的背后，是运营逻辑的深刻变革。

上海徐家汇路358号商务楼宇曾面临最高达35%的空置率困境。运营方永业福高打破单一办公模式局限，将楼宇改造为集办公、文创、商业等多种业态功能于一体的复合型空间。根据入驻企业个性化需求，提供定制化办公空间，推行短中长灵活租赁周期。

更关键的是服务的深化。按企业入驻初始期、稳定运营期、租约到期前期，分类制定企业走访计划，对接政府资源，为租户搭建政企联系桥梁。联合集团招商公司，打通注册登记、资质办理等“绿色通道”，提供市场资源嫁接等服务。最终，楼宇成功引进32家优质企业，出租率、租金收缴率均达100% 。

正如成都一位业内人士所提出的，未来的楼宇运营应是G—B—C一站式全周期服务体系：ToG（政府）层面，打造政企服务中心，优化各项政务服务；ToB（企业）层面，设置企业发展服务中心，整合各类资源要素，相互赋能；ToC（消费者）层面，设置白领服务中心，提供食堂、健身、母婴关怀、心理咨询等全方位商务及生活服务。

“过去我们招商是为企业找空间；现在我们招商，是带着产业生态找企业。”西安解放路区域提升改造办公室主任畅英的这句话，精准概括了这一转变。

06 未来已来：综合体将如何重构我们的生活？

从西安到上海，从苏州到宿迁，“商办同楼”的实践正在重塑我们对商业综合体的认知。

招远市的“金都宋华”项目以“宋朝的黄金+黄金的宋朝”为创意核心，将商业与宋韵美学、黄金文化深度融合，开设国风市集等30余处宋风主题打卡点，打造了全国首个县域黄金宋韵文化主题综合体。餐饮面积占比达48%，休闲娱乐面积占33%，精品零售仅占19% ，彻底颠覆了传统商场以零售为主的业态结构。

这种“业态混搭”的模式正在成为新趋势。零售不再只是零售，餐饮不再只是餐饮，办公不再只是办公。它们的边界正在模糊，功能正在叠加，最终指向一个共同的目标：满足“人”的多元需求。

站在解放数创广场的高层眺望，古老的城墙静默矗立，楼下街区人流如织。传统与现代，在这里交汇；空间与产业，在这里共振。这或许就是未来综合体的模样——不再是冰冷的建筑盒子，而是有温度、有呼吸、有生命的城市空间。

当写字楼开始“消费化”，当商场开始“社区化”，当办公空间开始“生活化”，我们重构的不仅是功能比例，更是人与城市的关系。未来的综合体，将不再是单一功能的叠加，而是工作、生活、社交的无缝融合——它既是创造价值的地方，也是享受生活的地方。

正如一位在大厦工作的白领所言：“办公楼有了配套的商场，公共休息区变多了，这样和客户交流能选择的地方也更多了。”简单的话语背后，是一种对城市空间的朴素期待：希望它更便利，更舒适，更有人情味。

而这，正是“商办同楼”的终极追求。

参考文献：

西安发布.从“空置率近七成”到“出租率超八成”——西安解放路商圈焕新记

苏州工业园区管理委员会.打造会呼吸的商业新地标

江苏省数据局.“数智焕楼”激活楼宇经济新动能

永业集团.永业福高创新经营模式盘活重点楼宇资产

澎湃新闻.上海国际航运金融大厦更新：激活还要丰富商场业态

新华网.从“空置率近七成”到“出租率超八成”——西安解放路商圈焕新记

招远市人民政府.突破“千街一面”培育“特色商圈”

成都锦江区政协.构建全链楼宇资管 提质产业生态圈发展

中国连锁经营协会.吉林长春这有山——重构商业空间 促进商文旅一体化发展